나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115697 [1] 대전광역시 중구 부사동 211-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동, 한밭종합운동장 서측 인근에 위치하고 주위는 기존 단독주 택, 근린생활시설, 체육시설, 업무시설 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

자루형에 유사한 부정형 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-07-12), 소로2류(폭8m-10m)(대사4호선)(접함), 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리및 이용에관한 법률>, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

본 지상 북측으로 제시외 수목등 소재함.

공부와의 차이

본건 북측끝 지적형태는 공부상 경계와 다르게 담장이 축조되어 북측 일부는 담장 안과 밖으로 나뉘어진 모습으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계, 면적, 이용구분등은 지적도등본, 개략적인 측정, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건(사용승인일 : 2022.10.26)으로서
외 벽 : 몰탈위 인조석 외장, 콘크리트면 처리후 페인팅등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일, 내장재 등 마감.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 1층: 제2종근린생활시설(사무소),계단. 2층-4층: 다가구주택. 5층: 제2종 근린생활시설(사무소)이나 5층은 현황 다가구 주택등으로 탐문됨.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문 됨.

부합물 및 종물

본 건물에 제시외 필로티주차장, 옥탑, 발코니, 가추 등 된 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 본건의 내부구조및 설비, 이용상 태, 현상 등은 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 개략적인 측정, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 북쪽 끝 지적형태는 공부상 경계와 다르게 담장이 축조되어 북측 일부는 담장 안과 밖으로 나뉘어진 모습으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경115697 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 부사동 211-1 (충무로86번길 39)

* 용도: 근린주택 (1층: 제2종근린생활시설(사무소), 계단 / 2-4층: 다가구주택 / 5층: 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다가구주택 등)

* 토지면적: 654.00㎡ (약 197.84평)

* 건물면적: 974.98㎡ (약 294.94평)

* 건물 사용승인일: 2022년 10월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물

* 감정가: 2,928,560,720원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한밭새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 기타: 본 건물은 5층 규모로, 2022년 10월 26일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트구조이며, 건축물대장상 용도와 달리 5층은 다가구주택 등으로 현황 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

2. 입지조건

* 주위환경: 대전광역시 중구 부사동에 위치하며, 한밭종합운동장 서측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 포장된 소로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(대사4호선)(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2022년 4월 25일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 권리 분석상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인들의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (1층상가) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2023-06-15, 확정일자 2023-06-15, 배당신고일자 2024-09-25, 대항력 없음.

* (201호) 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2024-04-11, 확정일자 2024-04-11, 배당신고일자 2024-09-30, 대항력 없음.

* (207호) 한국토지주택공사: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-03, 확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2024-09-26, 대항력 없음.

* (301호) 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2024-08-09, 확정일자 2023-08-02, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* (302호) 임 : 보증금 40,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2023-03-02, 확정일자 2023-08-02, 배당신고일자 2024-08-13, 대항력 없음.

* (302호) 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2023-03-02, 확정일자 2023-03-03, 배당신고일자 2024-09-05, 대항력 없음.

* (305호) 한국토지주택공사: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-04-06, 확정일자 2023-03-21, 배당신고일자 2024-09-26, 대항력 없음.

* (306호) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2024-01-26, 확정일자 2024-01-26, 배당신고일자 2024-09-26, 대항력 없음.

* (307호) 임 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 2024-11-08, 대항력 없음. (보증금/차임/전입/확정일자가 미상이나 대항력 없음. 금액이 미상인 점에 유의 필요.)

* (401호) 한국토지주택공사: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-12-12, 확정일자 2022-11-16, 배당신고일자 2024-09-26, 대항력 없음.

* (403호) 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2024-04-15, 확정일자 2024-04-15, 배당신고일자 2024-09-27, 대항력 없음.

* (404호) 강 : 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입/사업일자 2023-02-07, 확정일자 2023-02-07, 배당신고일자 2024-08-21, 대항력 없음.

* (405호) 신 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-10, 확정일자 2023-02-10, 배당신고일자 2024-10-31, 대항력 없음.

* (501호) 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2023-04-10, 확정일자 2023-04-10, 배당신고일자 2024-08-16, 대항력 없음.

* (502호) 한 : 보증금 8,350,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2023-05-04, 확정일자 2023-05-04, 배당신고일자 2024-09-26, 대항력 없음.

* (임차인) 강승교: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (보증금/차임/전입/확정일자가 미상이나 대항력 없음. 금액이 미상인 점에 유의 필요.)

* 등기부채권 총액 (토지): 1,800,000,000원 (근저당권 등)

* 등기부채권 총액 (건물): 2,265,000,000원 (근저당권 등)

4. 상권분석

* 주변 환경 및 업종: 본건이 위치한 대전광역시 중구 부사동 일대는 주거지와 근린생활시설, 체육시설(한밭종합운동장 인근), 업무시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 1층 및 5층에 근린생활시설(사무소)이 있고, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 5층은 건축물대장상 사무소이나 현황 다가구주택 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 한밭종합운동장이 인근에 있어 체육 및 문화시설 이용이 용이합니다. 또한, 대전광역시 중구청 및 관련 관공서, 상업시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변에 편의점, 마트, 백화점 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 검색된 정보에 따르면, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 유해 시설이나 유해 업종은 소재지에 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적 경계와 담장 불일치: 본건 토지의 북측 끝 지적 형태가 공부상 경계와 다르게 담장이 축조되어 있어, 북측 일부 토지가 담장 안팎으로 나뉘어진 모습으로 보입니다. 이는 경계 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 용도 불일치: 5층의 경우 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다가구주택 등으로 이용 중인 것으로 파악되어, 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 수목: 토지 지상 북측으로 제시외 수목 등이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 5층 근린주택으로, 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 용도 혼합(근린생활시설, 다가구주택)으로 다양한 수익 창출이 가능하며, 한밭종합운동장 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 일부 임차인의 보증금, 차임, 전입/확정일자 정보가 미상인 점과 5층의 현황 용도 불일치, 지적 경계와 담장의 차이 등은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익률 다각화가 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 편의시설 및 체육시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 상업 활동에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 권리 분석상 추가적인 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, '부사동참좋은'의 경우 전용면적 72.79㎡가 2026년 4월 27일 18,700만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 해당 물건의 면적(974.98㎡) 대비 약 2,568,671원/㎡의 시세가 도출됩니다. 이를 본 물건 전체 면적에 적용하면 약 2,500,850,470원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 2,928,560,720원으로, 시장 분석 결과와 다소 차이가 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2022년) 및 복합 용도, 입지 조건 등을 고려한 감정가의 반영으로 보입니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 분석과 감정가를 참조하여 2,650,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 법률, 건축 관련 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.