나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111817 [2] 충청남도 금산군 남일면 황풍리 331-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111817 [2] 충청남도 금산군 남일면 황풍리 331-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경111817
• 주소: 충청남도 금산군 남일면 황풍리 331-1
• 감정가: 58,307,750원
• 최저가: 28,571,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

대전지방법원 경매3계 2024타경111817 | 소재지: 충청남도 금산군 남일면 황풍리 331-1 | 감정가: 58,307,750원 | 최저가: 28,571,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경111817 (2)

소재지: 충청남도 금산군 남일면 황풍리 331-1

용도: 전 (농경지, 밭)

감정가: 58,307,750원

토지면적: 1815.00㎡ (약 549.04평)

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 127050)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 지분매각, 공유자 우선매수신고 가능

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 금산군 남일면 황풍리 소재 '황풍마을' 남측 인근에 위치하는 토지임. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대 내 농경지로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

37번 국도 인근 및 읍 소재지 내 인근에 위치하고 있어 접근성은 보통임. 광역 교통망 접근성 대비 지역 내 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 지대 내 토지로서, 현재 농경지(전) 및 일부 도로(콘크리트 포장)로 이용 중임.

인접 도로상태: 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황상 본건 토지의 일부가 도로로 이용되고 있음. 이는 향후 토지 사용 및 건축 허가 시 문제가 될 수 있는 요소임.

2.4. 토지이용계획

보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2023-12-20) 및 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있음. 이는 토지의 개발 및 이용에 일정 부분 제한이 있음을 의미하며, 순수 농업용지로서의 가치가 높음.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 특정

본건은 토지 전부가 아닌 '일부 지분(127050)'에 대한 매각 건이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(매도 또는 분할)가 필수적임.

3.2. 특이사항 상세 분석

농지취득자격증명(농취증): 농지법상 '전'에 해당하므로, 매각 결정 기일까지 농취증 제출이 필수임. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않음. 토지 현황이 농지 외로 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있어, 농지로서의 이용 계획이 명확해야 함.

공유자 우선매수신고: 기존 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있음. 이는 입찰 당일 최고가 매수인이 결정되더라도, 공유자의 우선매수신고로 인해 낙찰을 받지 못할 수 있는 리스크가 있음. (미납 시에는 재행사 불가)

제시외 물건: 제시외 수목 중 '소나무만' 매각에 포함되고, 나머지 수목(대추나무, 오가피나무, 감나무 등 과실수 및 관상수)은 매각에서 제외됨. 낙찰자는 소유권 분쟁 방지를 위해 제외된 수목의 소유자와 관련 협의가 필요할 수 있음.

4. 상권분석 및 생활 정보

4.1. 접근성

37번 국도 및 읍 소재지 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 확보하고 있음.

4.2. 생활 편의 시설 및 상권 분석

본건은 순수 농촌 지대에 위치하므로, 주변에 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 부족함. 일상생활 편의 시설은 금산군 남일면 소재지 등으로 이동해야 함.

4.3. 혐오 시설

검색 결과, 소재지 인근에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전형적인 농촌 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크 (지분 매각)

지분 매각 물건의 특성상, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 및 관계 정리가 가장 큰 숙제이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

5.2. 행정적 리스크 (농취증 및 원상복구)

농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못하거나, 농지 현황이 변경되어 관청으로부터 원상회복 명령이 발하여질 경우 경제적 손실이 발생할 수 있음.

5.3. 토지 이용 리스크 (맹지 및 제시외 수목)

지적도상 맹지라는 점은 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 될 수 있으며, 현황 도로 이용 부분에 대한 법적 안정성을 확인할 필요가 있음. 또한, 제시외 수목 중 일부(소나무 외)가 매각에서 제외되므로, 토지 사용 시 수목 처리에 대한 분쟁이 발생할 소지가 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 58,307,750원(약 549.04평)의 농지 지분 매각 물건으로, 낮은 가격으로 토지에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수 가능, 지분 매각, 맹지(현황 도로 이용)라는 다수의 리스크를 안고 있습니다. 순수 투자 관점에서 공유자 지분을 저가에 매입하여 협상을 통해 매도하거나 토지 분할을 추진할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합하며, 실수요자가 직접 농사를 지을 목적이라면 농취증 발급과 맹지 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 37번 국도 인근에 위치한 순수 농업용지로서, 장기적인 농지 보유 또는 귀농/귀촌을 위한 소규모 토지 확보 기회가 될 수 있음.

가격 경쟁력: 지분 매각의 특성상 일반 매매보다 저가로 토지 소유권 일부를 확보할 수 있어, 향후 공유자 간 협의를 통한 시세차익 실현 가능성이 존재함.

협상 우위: 낮은 가격에 지분을 취득한 후, 기존 공유자에게 본인 지분을 시세보다 높게 매각하거나, 나머지 지분을 추가로 매입하여 완전한 소유권을 확보하는 전략을 구사할 수 있음.

법원 정보

대전지방법원 경매3계