나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111817 [1] 충청남도 금산군 금산읍 신대리 161 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111817 [1] 충청남도 금산군 금산읍 신대리 161 전 경매

• 사건번호: 2024타경111817
• 주소: 충청남도 금산군 금산읍 신대리 161
• 감정가: 55,474,300원
• 최저가: 27,182,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

대전지방법원 경매3계 2024타경111817 | 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 신대리 161 | 감정가: 55,474,300원 | 최저가: 27,182,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 금산군 금산읍 신대리 161 소재의 '전'(밭) 용도 토지에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경111817 (1)이며, 감정가는 55,474,300원입니다.

토지 면적은 2740.00㎡ (약 828.84평)이나, 매각대상은 이 중 '일부 지분'입니다.

1.2. 매각 형태 및 특이사항

본 경매는 채권자 김OO가 소유자 박OO의 지분을 대상으로 진행하는 '부동산 강제경매'이며, '토지일부지분매각' 형태입니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출 필수, 지분 매각, 그리고 공유자 우선매수신고 가능성입니다.

토지 지분율은 184292.4로 명확한 분모 없이 표기되어 있어 정확한 지분 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 신대리 소재 토지(감정평가서상 기호1은 남일면 황풍리 인근)로서, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌 지대 내 농경지입니다.

읍소재지 인근에 위치하고 있어 제반 교통 여건은 보통이며, 37번 국도 인근에 소재합니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

형태는 부정형의 완경사지이며, 현재 농경지(전) 및 일부 휴경지로 이용 중입니다.

가장 큰 제약은 지적도 및 현황상 '맹지'(지적도 및 현황상 맹지임)라는 점입니다.

토지이용계획상 도시지역(금산), 보전녹지지역(금산), 자연녹지지역에 해당하여 개발 행위에 제약이 따르는 구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 공유자 관계

매각대상은 토지 전체가 아닌 '일부 지분'입니다.

지분 매각의 경우 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매입 또는 매도)가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 해결해야 하는 복잡성이 있습니다.

3.2. 주요 리스크 및 필수 확인 사항

본 건은 '공유자 우선매수신고' 가능성이 상존합니다.

공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰자는 낙찰 받을 수 없습니다.

또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으니 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 '전'(밭) 용도의 농경지로서, 주위가 순수 농촌 지대이며 농경지가 주를 이루는 입지입니다.

따라서, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않으며, 투자 가치는 농업용 토지 또는 장기적인 토지 가치 상승 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

다만, 읍소재지 인근에 위치하고 있어 농산물 판매 및 유통 관련 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 금산군 읍소재지 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

주변에 금산인삼관 등의 시설이 있으나, 주거 밀집 지역이라기보다는 농촌 마을의 특성을 강하게 가지고 있습니다.

5.1. 혐오시설 및 지역 환경

주변 환경을 검색한 결과, 현재까지 인근 지역(금산읍 신대리)에 직접적으로 확인된 주요 혐오시설은 없습니다.

다만, 전형적인 농촌 마을이므로 축사, 농업용 시설 등 농업 관련 시설은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 리스크

지적도 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위가 원칙적으로 불가능하고 토지의 사용가치가 현저히 낮습니다.

이를 해소하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 '통행권' 확보 또는 '토지 매입'이 필수적입니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 리스크

토지 전체가 아닌 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 설정이 가장 중요합니다.

낙찰 후 공유자 불분명으로 인한 소송이나, 공유자 우선매수권 행사로 인한 매수 기회 상실 위험이 있습니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

6.3. 용도지역 제한 리스크

보전녹지지역 및 자연녹지지역이므로, 향후 개발 및 용도 변경에 상당한 제한이 있습니다.

투자자는 장기적인 개발 가능성보다는 현재 '전'으로서의 활용 방안을 중심으로 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮으나, '맹지', '지분 매각', '농지취득자격증명 필수'라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다.

특히 '맹지'와 '지분'이라는 특성으로 인해 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

농지취득자격증명 발급이 확실하며, 인접 토지 상황 파악 및 공유자 협상 능력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 투자 진입 비용

감정가가 55,474,300원으로 비교적 낮아 소액으로 대면적 토지(약 828.84평) 지분에 투자할 수 있는 기회입니다.

평당 감정가 약 66,930원 수준으로 농지로서의 절대적인 가격은 낮은 편입니다.

8.2. 장기적 토지 가치 잠재력

비록 현재는 보전녹지지역 등으로 묶여있으나, 읍소재지 인근이라는 입지적 특성상 장기적으로는 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.3. 공유물 분할 협상 능력

맹지 해소 및 지분 매각의 복잡성을 해결하고 공유자 매입 또는 공유물 분할을 통해 토지 전체를 온전히 소유할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

이는 오직 협상과 소송 능력을 갖춘 전문가에게 유리한 투자 포인트입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계