나이스옥션 법원경매 대전 2024타경117686 [2] 대전광역시 유성구 관평동 890 더 리치 타운 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "관평중학교" 북측 인근에 위치하는 "더 리치 타운" 제1층 제116호외 6개호로서, 주위는 대형마트, 도시형생활주택, 대규모 아파트단지 및 점포겸용주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제116호,제117호,제118호,제119호,제120호,제121호,제123호로서,
(사용승인일 : 2007.10.22)
- 외벽 : 화강석재붙임, 드라이비트 등 마감,
- 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감,
- 바닥 : 타일 마감.

이용상태

기호(1,2,7) : 소매점.
기호(3,4,5,6) : 소매점(한살림관평점)으로 일괄 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 상가 및 주차장 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(대전관평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(대전관평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>등임.

공부와의 차이

기호3-기호6(제118호,제119호,제120호,제121호)는 칸막이를 없애고 소매점(한살림관평점)으로 일괄 운용되고 있으며, 일반건축물 도면과 건물 구조상 각 호별로 구분가능하는 바 경매 입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경117686 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 관평동 890 더 리치 타운 1층 117호

용도: 근린상가 (건축물대장상 자동차관련시설, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 40.88㎡ (약 12.36평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에 *)

건물구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕 3층 건물 중 1층

사용승인일: 2007년 10월 22일

1.2. 특이사항 및 정보

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물대장상 주용도: 자동차관련시설

건축물대장상 기타용도: 자동차관련시설, 제1,2종 근린생활시설

건축물대장상 총 동수: 1개동 (더 리치 타운)

총 호수: 33호

지하층 수: 4개층

승강기: 1대 (승용)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)

제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전관평중학교, 대전관평초등학교), 지방산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "관평중학교" 북측 인근에 위치하는 "더 리치 타운" 내에 소재합니다.

주변 지역은 대형마트, 도시형생활주택, 대규모 아파트 단지 및 점포 겸용 주택 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

남서측 및 남동측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 가장형의 평지로서 상가 및 주차장 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 남서측 및 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 08월 13일 우리은행 근저당 (1,200,000,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리: 2007년 10월 24일 주식회사투신글로벌 소유권보존등기

말소기준권리보다 후순위 권리: 2024년 08월 30일 에이치에프더블유삼일유동화전문 근저당 (1,045,198,052원, 임의경매개시결정)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요상으로는 명시된 바 없으나, 매각물건명세서를 통해 최종 확인 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이며, 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 현장 조사 및 등기부등본을 통한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전광역시 유성구 관평동은 대덕연구단지, 대덕테크노밸리 등의 배후 수요를 바탕으로 활성화된 상권입니다.

특히 관평동 먹자골목 일대는 직장인, 학생, 가족 단위 방문객 등 다양한 유동인구를 자랑하며, 젊고 활기찬 상권을 형성하고 있습니다.

본 건물은 제1,2종 근린생활시설 및 자동차 관련 시설로 복합 이용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 잠재적 수요

본 건물은 대형마트, 도시형 생활주택, 대규모 아파트 단지 등이 소재하는 지역에 위치하여 주거 및 업무 시설 이용자들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

또한, 인근 지역은 30-40대 직장인의 소비력이 높은 것으로 분석됩니다.

4.3. 주변 상업시설

인근에 대형마트, 상업 시설, 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주요 업종으로는 음식점, 편의점, 카페 등이 다수 분포하며, 회식 상권으로도 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물은 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 인근 편의시설

대형마트, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

"관평중학교", "대전관평초등학교" 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경 측면에서도 고려해볼 만합니다.

5.3. 임대 현황

임대관계는 현재 미상인 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

기존 건축물 도면과 달리, 일부 호실(기호 3-6, 제118호-제121호)은 칸막이를 제거하여 소매점(한살림관평점)으로 일괄 운영 중인 점은 입찰 시 참고해야 합니다. 이는 내부 구조 변경에 대한 확인 및 원상복구 가능성 등을 고려해야 할 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건에 비해 거래 과정이나 명도 과정에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 환경적 요인

인근 지역의 악취 관련 민원 발생 사례가 일부 보고된 바 있습니다. 대덕테크노밸리 오수중계펌프장 시설 개선 사업이 완료되었으나, 유사 문제가 재발할 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 또한, 불법 쓰레기 투기 관련 민원이 제기된 지역도 있어, 해당 지역의 전반적인 환경 관리가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 관평동의 활성화된 상업지역에 위치하며, 대덕연구단지 및 대규모 주거 단지의 배후 수요를 가진 상가입니다. 교통 및 주변 환경이 양호하고, 상권 분석 결과 30-40대 직장인 및 다양한 유동인구를 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

다만, 공부와의 차이, 임대관계 미상, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 일부 지역에서 보고된 악취 및 쓰레기 무단 투기 문제 등 환경적 요인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대덕연구단지 및 배후 주거단지 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 확보 가능

* 상대적으로 젊은 연령층(30-40대)의 소비력이 높은 지역 상권

* 다목적 상가(근린생활시설, 자동차 관련 시설)로 업종 다양성 보유

* 말소기준권리보다 후순위 권리(임의경매)로 경매 절차 진행 중

* 일부 호실의 내부 구조 변경 사항에 대한 확인 필요 (일괄 운영 중)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 236,000,000원을 기준으로, 인수할 권리가 없고 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건 특성을 감안하고, 현장 조사를 통해 임대 현황, 실제 이용 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 시세 조사, 현장 답사를 통한 직접적인 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.