나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10200 [4] 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 산82 임야 경매
매각기일: 2025-12-17
물건 개요
나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10200 [4] 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 산82 임야 경매
- 사건번호: 2025타경10200
- 주소: 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 산82
- 감정가: 149,949,000원
- 최저가: 73,475,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
속초지원 경매2계 2025타경10200 | 소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 산82 | 감정가: 149,949,000원 | 최저가: 73,475,000원 | 용도: 임야
1. 속초지원 2025타경10200 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 속초지원 2025타경10200 (4)
소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 산82
용도: 임야
감정가: 149,949,000원
토지면적: 16,661.00㎡ (약 5,040평)
토지 지분율: 1666100
건물면적: 0.00㎡
소유자/채무자: 임OO
채권자: 이OO
경매구분: 부동산강제경매
특이사항: 토지 지상 분묘 소재 여부 확인 필요 (분묘기지권 성립 가능성 있음)
1.2. 입지조건
본 물건은 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리와 죽정리 일대에 소재하고 있습니다. 산학리 물건은 '산학저수지' 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 죽정리 물건은 '화진포교차로' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 한적한 농촌 및 산림 지역입니다. 화진포호와 동해안이 멀지 않은 곳에 위치하여 자연 경관이 우수합니다.
차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며 인근 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이므로 차량 접근에 제약이 있을 수 있습니다.
대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 차량 이동을 통해 인근 읍/면 소재지(현내면 소재지 등)를 이용해야 합니다.
또한, 일부 필지가 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어, 해당 구역의 규제 및 접근 제한에 유의해야 합니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 속초지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다 (사건번호: 2025타경10200 (4)).
소유자 겸 채무자는 임OO이며, 채권자는 이OO입니다.
매각 대상은 토지 전부이며, 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다.
가장 중요한 권리 관련 특이사항은 토지 지상에 분묘기지권이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 토지 지상에 분묘가 실제로 소재하는지, 소재한다면 분묘기지권이 성립되는지를 반드시 별도로 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 이는 낙찰자가 인수하여야 할 부담이 될 수 있습니다.
이 외 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 내역은 법원 기일내역 및 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.
1.4. 토지 이용 및 현황
본건 토지의 총 면적은 16,661.00㎡ (약 5,040평)입니다.
용도는 임야이며, 현황에 따라 일부 필지는 휴경지(임야화) 상태이거나, 임야와 일부 도로, 전 등이 혼재된 것으로 조사되었습니다.
- 기호 (1,2,4,6): 현황 '휴경지(임야화)'
- 기호 (3,5,7~9,11~13): 현황 '임야'
- 기호 (10): 현황 '임야 및 일부 도로,전 등' (필요시 측량 요함)
공부상 지목과 현황이 다른 필지가 있습니다. 기호 (1,4,6)은 공부상 지목이 '전'이나 현황 '휴경지(임야화)'이며, 기호 (2)는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '휴경지(임야화)'입니다. 기호 (10) 역시 현황이 공부와 다를 수 있어 측량이 필요할 수 있습니다.
또한, 일부 필지(기호 1~3, 5~8, 11~12)는 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다.
1.5. 토지이용계획 및 제한사항
본건 토지는 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있습니다.
주요 용도지역으로는 보전관리지역이 대부분이며, 일부 필지는 계획관리지역 또는 농림지역에 해당합니다.
특히 다음과 같은 법규에 의한 제한이 다수 존재합니다.
- 가축사육제한구역: 다수의 필지가 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있으며, 축종별, 거리별로 상이한 제한이 적용됩니다. (조례 확인 필수)
- 군사기지 및 군사시설 보호구역: 일부 필지는 제한보호구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.
- 산지 관련 규제: 준보전산지, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 산지 관련 법규 적용을 받습니다.
- 기타: 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 (기호 9번), 영농여건불리농지 등으로 지정된 필지도 있습니다.
이처럼 다양한 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 존재하므로, 구체적인 건축 및 개발 가능 여부는 반드시 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다.
1.6. 상권분석
본 물건이 위치한 현내면 일대는 전형적인 농어촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활, 농업, 임업 활동에 적합한 환경입니다.
화진포 인근의 관광 자원과 연계한 소규모 관광 시설(펜션, 캠핑장 등) 개발의 잠재력은 존재하나, 복잡하고 다양한 토지이용계획과 개발 제한 사항으로 인해 실제 개발까지는 많은 절차와 검토가 필요합니다.
주변에 상권이 발달하지 않아, 기본적인 생활 편의는 차량을 이용해 인근 읍/면 소재지로 이동해야 합니다.
1.7. 생활정보
본 물건은 배후의 산과 인근의 저수지, 그리고 멀지 않은 동해안으로 인해 쾌적하고 다양한 자연을 접할 수 있습니다. 조용하고 평화로운 전원생활을 누리기에 좋은 환경입니다.
교통 측면에서는 차량이 없이는 생활이 불편할 수 있습니다. 주요 도로는 잘 정비되어 있으나, 일부 필지 접근로는 제한적일 수 있습니다.
일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 인근 읍/면 소재지에서 해결해야 하며, 대형 마트, 병원 등은 차로 이동해야 합니다.
1.8. 잠재적 리스크
본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.
- 분묘기지권: 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 지상에 분묘가 실제로 존재하는지, 존재한다면 분묘기지권이 성립되는지 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 성립 시 추가적인 비용 발생 또는 이용 제한이 따를 수 있습니다.
- 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지가 지적도상 맹지이거나 도로 접면이 불분명하여, 건축 또는 개발 시 도로 확보가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가 비용이 발생하거나 개발이 제한될 수 있습니다.
- 토지이용 제한: 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한이 있어 토지의 활용 범위를 크게 제약합니다. 특히 가축사육 제한 구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역의 범위와 구체적인 규제 내용을 면밀히 확인해야 합니다.
- 공부와의 현황 차이: 일부 필지의 현황이 공부상 지목과 달라 정확한 실사 및 측량이 필요할 수 있습니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 넓은 임야를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 분묘기지권 존재 가능성, 맹지, 복잡하고 다양한 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.
특히 분묘 문제는 낙찰 후 명도 및 이용에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 확인하는 것이 필수적입니다.
전원생활, 장기적인 투자 또는 농업, 임업 활동 등을 고려할 수 있으나, 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
1.10. 투자 포인트
본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
- 저렴한 감정가: 넓은 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 및 이용 제한 문제를 해결할 경우 시세 차익 또는 활용 가치 증대를 기대할 수 있습니다.
- 자연 환경: 산학저수지, 화진포 인근의 뛰어난 자연 환경은 향후 귀농, 귀촌, 전원생활 부지로서의 잠재력을 가집니다.
- 개발 가능성 (제한적): 많은 제한이 있지만, 일부 계획관리지역이나 자연환경을 활용한 소규모 개발 (예: 캠핑장, 펜션 등) 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 신중한 검토와 인허가 절차가 필요합니다.
- 토지 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 규제 완화 추세에 따라 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
속초지원 경매2계