나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10200 [2] 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 436 임야 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10200 [2] 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 436 임야 경매

물건 대표 이미지

속초지원 경매2계 2025타경10200 | 소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 436 | 감정가: 503,213,000원 | 최저가: 246,574,000원 | 용도: 임야

1. 속초지원 2025타경10200 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10200 (2)

소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리 436

용도: 임야

감정가: 503,213,000원

토지면적: 40,978.00㎡ (약 12,398평)

토지 지분율: (정보상 토지면적 전체가 매각 대상임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 이OO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 목록4,6 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수), 현황 임야화된 휴경지임. 목록3,5,7,11,12 지상 분묘소재 여부 별도 확인 필요(분묘소재 시 분묘지기권 성립 가능성 있음).

1.2. 입지 조건

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 산학리에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 주변에 산학저수지가 있으며, 화진포교차로와도 인근합니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 도보 등 제한적인 접근만 가능한 경우가 있어, 이에 대한 추가 확인 및 측량이 필요할 수 있습니다. 주변 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 임OO이고 채권자는 이OO입니다. 토지 전체가 매각 대상이며, 등기부상 특별히 문제가 될 만한 권리사항은 제시되지 않았습니다. 다만, 본건의 주요 권리 관련 이슈는 다음과 같습니다.

농지취득자격증명 필수: 목록 4번과 6번 필지는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권 가능성: 목록 3번, 5번, 7번, 11번, 12번 필지에는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 현장 답사를 통해 분묘 소재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 고성군 현내면 산학리는 전형적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다. 주거, 농경지, 임야가 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 산학저수지 및 화진포 인근이라는 점에서 관광 잠재력은 일부 있으나, 전반적인 상권 형성보다는 자연 환경을 기반으로 한 제한적인 이용이 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 하지만 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다. 고성군은 해안 지역으로 관광 자원이 풍부하지만, 현내면 산학리 지역은 내륙 쪽에 가까워 해안 관광 중심지와의 직접적인 접근성은 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한 사항이 매우 복잡하고 많다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

다수의 필지에 걸쳐 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역이 지정되어 있으며, 이와 더불어 가축사육제한구역(다양한 축종별, 거리별), 영농여건불리농지, 준보전산지, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등이 다수 포함되어 있습니다.

특히, 여러 필지(기호 3, 5, 7, 9, 11, 12, 13)가 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있어, 군사 작전 및 시설 보호를 위해 개발 행위에 엄격한 제한을 받을 수 있습니다. 이는 본 물건의 잠재적 활용도를 크게 낮출 수 있는 요인입니다.

또한, 다수의 필지가 지적도상 맹지이거나 도보 등으로만 접근 가능하여, 토지 이용을 위해서는 인접 토지의 사용 승낙을 받거나 법적 통행권을 확보해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 현황이 공부상 지목과 차이가 나거나(예: 전, 답에서 임야화된 휴경지), 측량이 필요한 부분도 있어, 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

마지막으로, 목록 4번과 6번 필지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 일부 필지에서는 분묘기지권 성립 가능성이 있어, 이에 대한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군에 위치한 대규모 임야 토지로, 감정가는 5억 3백여만 원입니다. 하지만, 복잡한 토지 이용계획 및 각종 제한 사항(농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 군사시설 보호구역 등)이 산재해 있어, 취득 후 실질적인 이용 및 개발에는 상당한 제약과 주의가 요구됩니다.

특히 농지취득자격증명 발급이 가능한지, 분묘기지권이 성립될 수 있는지 여부를 명확히 확인해야 하며, 맹지 해소 방안 및 각종 개발 제한 규제를 사전에 철저히 조사해야 합니다.

토지의 규모는 크지만, 현재 상태로는 특정 용도로의 개발이 매우 제한적일 가능성이 높으므로, 투자 목적과 위험 감수 수준을 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 일반적인 토지 투자 관점에서는 다소 부담스러운 물건으로 판단됩니다.

다만, 다음과 같은 특정 조건 하에서는 투자 고려가 가능할 수 있습니다.

- 관련 법규 및 규제에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로, 토지 이용 가능 범위를 명확히 파악할 수 있는 전문가.

- 인근의 군사 시설, 농업 진흥 지역, 산림 자원 등과 관련된 특정 사업(예: 생태 체험, 임산물 관련 사업 등)을 계획하고 있으며, 해당 사업이 각종 규제 하에서도 가능한 경우.

- 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하며, 현재의 제약 사항을 감수하고 인내할 수 있는 투자자.

- 맹지 해소 및 분묘 이장 등 추가적인 비용과 노력을 투입할 의향이 있는 투자자.

결론적으로, 본건은 명확한 용도 계획과 철저한 사전 조사를 거치지 않고는 접근하기 어려운 물건입니다. 전문가와 함께 권리 및 규제 사항을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

속초지원 경매2계