나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536104 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13 예림탑스빌 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위 환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도
는 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2002.07.05),

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 알루미늄 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 건물명칭은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 "예림탑스빌"로 등재되어
있으나, 현황 건물 외벽에 "예인아트빌 8차"로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 임대미상임.

2)기타사항: 해당없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 "예림탑스빌"로 등재되어 있으나, 현황 건물 외벽에 "예인아트빌 8차"로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13번지 소재 예림탑스빌 5층502호 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경536104 (1)이며, 감정가는 105,000,000원입니다.

토지면적은 20.95㎡ (약 6.34평)이고, 건물면적(전용면적)은 55.46㎡ (약 16.78평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 5층에 위치하며, 사용승인일은 2002년 7월 5일입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부 및 집합건축물대장상 건물명칭은 "예림탑스빌"이나, 현황 건물 외벽에는 "예인아트빌 8차"로 표기되어 있어 건물 명칭에 대한 혼동이 있을 수 있습니다.

채권자는 김OO이며, 본건은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

"미추홀구청" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 또한 보통 정도입니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 강제경매 개시결정(갑21)입니다.

본 건에서 가장 중요하게 고려해야 할 권리는 을구 15번의 주택임차권입니다.

* 임차인: 김산해

* 보증금: 76,000,000원

* 전입일자: 2019년 12월 31일

* 확정일자: 2019년 12월 12일

* 대항력: 있음

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 강제경매(갑21) 등은 매각으로 소멸됩니다.

채권총액은 76,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 미추홀구청 등 공공기관이 위치하고 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 미추홀구청 등 공공기관이 근거리에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 본 건의 가장 큰 리스크는 을구 15번 임차인 김산해 씨의 보증금 76,000,000원 중 배당으로 충당되지 못하는 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 명칭 불일치: 등기부상 "예림탑스빌"과 현황 "예인아트빌 8차" 표기는 혼동을 야기할 수 있으나, 실제 물건 자체의 하자는 아닐 것으로 예상됩니다.

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분(55.46㎡ 대비 20.95㎡)이 적은 편이나, 이는 일반적인 집합건물의 특징입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 소형 아파트로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 접근성 또한 무난한 편입니다.

가장 주의해야 할 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 76,000,000원 중 미배당분 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미추홀구 지역의 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

* 전용면적 55.46㎡의 소형 아파트로, 실거주 목적 또는 1인 가구 임대 수익용으로 적합합니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크가 명확히 해소된다면, 지역 개발 및 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 105,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 김산해 씨의 보증금 76,000,000원 중 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 매수인의 최종 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 감정가 105,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수 보증금 리스크를 충분히 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

입찰 전 반드시 법원에 문의하여 임차인에 대한 배당 현황을 정확히 확인하고, 인수될 보증금 잔액을 고려하여 총 지출액이 감정가를 넘지 않는 선에서 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지에 직접적으로 영향을 미치는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.