나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509307 [2] 인천광역시 중구 운남동 1748-8 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509307 [2] 인천광역시 중구 운남동 1748-8 대지 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매13계 2025타경509307 | 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1748-8 | 감정가: 895,800,000원 | 최저가: 438,942,000원 | 용도: 대지

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 개요

본 건은 인천지방법원 2025타경509307 (2)호 부동산 임의경매 사건으로, 인천광역시 중구 운남동에 위치한 대지(토지)를 매각하는 건입니다.

채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

소유자는 김OO으로 채무자와 소유자가 상이한 점을 확인해야 합니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1748-8 (지번)

용도: 대지 (나대지 상태)

매각 대상: 토지매각

토지면적: 447.90㎡ (약 135.48평)

토지 지분율: 44790 (전체 지분 매각으로 추정)

감정가: 895,800,000원

건물면적 및 지분: 0.00㎡ (매각 대상에 건물 없음)

특이사항: 나대지이며, 기호2, 3 토지에 건축허가신청이 경료된 토지입니다 (감정평가서 참조).

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 영종하늘도시 내 주거지역에 위치하고 있으며, "하늘중학교" 남측 인근에 소재하여 교육시설과의 접근성이 양호합니다.

주변 환경은 정비된 주거지역으로 보통시 됩니다.

북측에 근접한 영종대로를 통해 중심상업지역 등으로 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태는 기호1은 북서측 소로와 남동/남서측 보행자도로에 접하며, 기호2는 북서측 소로와 남동측 보행자도로에 접합니다. 기호3은 동측 중로, 북서측 소로, 남동측 보행자도로에 접하고 있어 도로 접근성은 우수합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 성장관리권역에 포함됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 건 토지는 지구단위계획상 "근린생활시설용지"로 구분되어 있어 향후 근린생활시설 건축을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

주변에는 하늘중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 업종 선택 시 일부 제한이 될 수 있으나, 학원, 병원, 일반음식점 등 관련 업종 수요는 충분히 예상됩니다.

영종하늘도시 내 위락·숙박시설 등 유해시설 건립에 대해 일부 지역 주민들이 반발한 사례가 있었으나, 본 건 토지는 주거지역 인근의 근린생활시설 용지로서 해당 시설들과는 거리가 있을 것으로 보입니다.

다만, 해당 용지는 근린생활시설 용도로서 주변에 운남동로에 위치한 영종국제재래시장 등 상업시설이 위치하고 있어, 향후 개발 시 주변 상권과의 연계성을 고려해야 합니다.

3. 법률적 검토 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부(대지)입니다.

제시 외 건물이나 기타 물건은 없는 나대지 상태이므로, 법정지상권 성립 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지 지분율이 44790으로 기재되어 있으나 토지면적(447.90㎡)과 일치하는 것으로 보아, 전체 면적에 대한 지분 전체를 매각하는 것으로 해석됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

나대지: 현재 나대지 상태이므로 낙찰 후 신속하게 건축을 진행해야 하며, 건축 전까지 발생하는 토지 유지 비용 등을 고려해야 합니다.

건축허가신청: 기호2, 3 토지에 대해 건축허가신청이 경료된 상태입니다. 낙찰 시 건축허가 승계 여부 및 진행 상황을 허가 관청을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 건축허가 승계가 가능하다면 건축 기간을 단축할 수 있는 큰 이점이 됩니다.

상대보호구역: 인근에 학교가 소재하여 상대보호구역에 해당되므로, 건축 가능한 업종에 대한 제한을 교육청을 통해 사전 확인해야 합니다. (특히 근린생활시설 용지이므로 더욱 중요)

지구단위계획: 지구단위계획상 "근린생활시설용지"의 세부 용도 제한 및 건축 규정(건폐율, 용적률, 층수 등)에 대해 영종국제도시 운남지구의 지구단위계획을 참조하여 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 영종하늘도시 내 정비된 주거지역에 위치한 "근린생활시설용지"의 나대지로서, 도로 접근성이 양호하고 학교 및 주거지역과 연계되어 잠재적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

건축허가신청이 경료된 점은 개발 속도를 높일 수 있는 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 상대보호구역에 따른 업종 제한과 지구단위계획상의 구체적인 건축 규제 등을 면밀히 검토하고, 건축허가 승계 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최적의 용도: 제1종일반주거지역 내 '근린생활시설용지'로 지정되어 있어 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설(병원, 학원, 식당 등) 수요를 충족시킬 수 있는 독점적인 개발이 가능합니다.

개발 가속화 가능성: 기호2, 3 토지에 건축허가신청이 경료된 상태이므로, 잔금을 치르는 즉시 건축허가를 승계받을 수 있다면 사업 기간 및 비용을 절감할 수 있는 큰 장점을 가집니다.

우수한 접근성: 중로(기호3), 소로, 보행자도로에 모두 접하고 있어 접근성이 뛰어나며 상가 개발 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

경제자유구역 개발 프리미엄: 경제자유구역 내 토지로서, 영종국제도시 개발과 함께 지가 상승 및 임차 수요 증가의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매13계