나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3625 [24] 경기도 수원시 팔달구 지동 477-24 펠리체 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치
하며 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및
대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

기호1은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제지층 제101호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 페인트 마감 등
창 호: 샷시 창호 임.

기호2-기호27은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내
제2층 제201호-207호, 제3층 제301호-307호, 제4층 제401호-406호, 제5층 제501호-506호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 벽지, 타일 등
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1은 근린생활시설 1개호, 기호2-기호27은 각호 "도시형생활주택-원룸형"으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사의 가장형지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측 및 남동측으로 폭 약8m의 도로와 각각 접함.
본건지 남서측 지하주차장 출입구, 남동측 지상1층 주차장 출입구 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경3625 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 수원지방법원 2024타경3625

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 477-24 펠리체 5층503호

건물명: 펠리체

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 근린생활시설 (본건은 주거용으로 추정)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 17.36㎡ (약 5.25평) / 토지 지분: 17.3617㎡ (약 5.25평)

건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평) / 건물 지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

총층수: 5층 중 5층

준공년도: 2022년 11월 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 본 건은 재매각 물건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광역적 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 부지 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하며, 지하 및 지상 주차장 출입구가 소재합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m) 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 16일 접수된 주식회사상상대부금융의 근저당권 (채권액 4,200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 주식회사상상대부금융 근저당권 (을1)

* 최문경 주택임차권 (을2) - 전입일자 2023.02.20, 확정일자 2023.01.30. 대항력은 없으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰과 함께 소멸됩니다.

* 윤성채 가압류 (갑2)

* 유림종합건설 가압류 (갑3)

* 목포수산업협동조합 임의경매개시결정 (갑4)

* 1번 근저당권부채권 질권설정 (을1-2, 을1-3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 4,631,914,843원

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최문경 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.)

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 주거 및 소규모 상업 기능이 공존하는 상권입니다.

주변에 병원(카톨릭대학교 성빈센트암병원) 등 생활 편의 시설이 위치하여 기본적인 상업 수요는 확보될 것으로 예상됩니다.

다만, 도시형 생활주택 및 다세대 주택이 밀집한 지역 특성상 대규모 상권 형성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 카톨릭대학교 성빈센트암병원이 인근에 위치합니다.

* 주변에 다세대 주택, 연립 주택, 도시형 생활주택 등이 밀집해 있습니다.

* 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 엘리베이터, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 문제가 발생한 경우입니다. 최저 매각 가격이 조정될 수 있으나, 물건 자체의 문제나 시장 상황에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

역사문화환경보존지역: 해당 구역 내 건축 행위 등에 대한 법적 제약이 있을 수 있으므로, 향후 건물 활용 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

주변 도로 상황: 본건 부지가 폭 약 8m의 도로에 접하고 있어, 대형 차량의 접근이나 주차 공간 확보에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 지도상 본건 인근 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 2022년 준공의 신축급 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

건물 자체 상태가 양호할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

소형 평형의 도시형 생활주택으로 1인 가구 대상 임대 수요에 적합합니다.

신축급 건물로 비교적 빠른 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

지역 개발 및 교통망 확충 가능성에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

재매각으로 인한 최저 매각 가격 조정 시, 시세 대비 저가 매수의 기회를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

본건 '펠리체'는 2022년 사용승인된 신축급 건물로, 전용면적(건물면적)은 27.05㎡ (약 8.18평)입니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

제공된 주변 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 진우빌라3동 (1990년 준공, 36.36㎡): 75,000,000원 (2025.12.09 거래) - 약 206만원/㎡

* 아성리치빌(에이동) (2015년 준공, 43.05㎡): 215,000,000원 (2025.12.09 거래) - 약 499만원/㎡

* 성보빌라 (1991년 준공, 35.34㎡): 178,000,000원 (2026.07.10 거래) - 약 504만원/㎡

신축 건물임을 감안할 때, 본건의 평당가는 2015년 준공된 아성리치빌의 가격대(약 500만원/㎡) 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 27.05㎡에 550만원~600만원/㎡ 수준을 적용 시, 대략 148,775,000원 ~ 162,300,000원 범위의 시세 추정이 가능합니다.

감정가는 230,000,000원으로, 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 재매각으로 인해 최저 매각 가격이 조정될 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 보증금 인수분은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현 시세 및 감정가, 재매각 상황 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다. (실제 입찰가는 법원 최저매각가격 및 당일 경쟁 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.