나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3625 [27] 경기도 수원시 팔달구 지동 OOOOOO OOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치
하며 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및
대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

기호1은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제지층 제101호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 페인트 마감 등
창 호: 샷시 창호 임.

기호2-기호27은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내
제2층 제201호-207호, 제3층 제301호-307호, 제4층 제401호-406호, 제5층 제501호-506호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 벽지, 타일 등
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1은 근린생활시설 1개호, 기호2-기호27은 각호 "도시형생활주택-원룸형"으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사의 가장형지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측 및 남동측으로 폭 약8m의 도로와 각각 접함.
본건지 남서측 지하주차장 출입구, 남동측 지상1층 주차장 출입구 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물명

경기도 수원시 팔달구 지동 477-24 펠리체 5층506호

1.2. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3625 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 면적 및 구조

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지지분: 18.5683㎡ (약 5.62평)

건물면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

건물지분: 28.93㎡ (약 8.75평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 506호

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 246,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광역적 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본 건 부지는 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하고 있으며, 남서측에는 지하 주차장 출입구, 남동측에는 지상 1층 주차장 출입구가 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 일괄매각 대상이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장석현

보증금: 130,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2023-02-22

확정일자: 2023-01-24

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않으므로 권리 분석상 낙찰자에게 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

건축물대장 상 본 건물은 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 2022년 신축된 건물로 최신 설비(위생, 급배수, 전기, 도시가스, 난방, 화재탐지 및 소화전, 엘리베이터, 주차장)를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 편의시설

인근 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 카톨릭대학교 성빈센트암병원이 북동측 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 도시형 생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 형태입니다. 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의시설 및 교육 시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 병원(가톨릭대학교 성빈센트암병원) 이용이 용이합니다. 또한, 지동초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았음을 의미합니다. 재매각 시에는 최초 감정가 대비 가격이 조정될 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 점유자가 없어 내부 육안 확인이 불가했습니다. 내부 구조 및 이용 현황은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용 계획 상 역사문화환경보존지역(3구역) 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 개발 또는 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2022년 준공)로 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 임차인 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 재매각 건으로 가격 조정의 여지가 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 토지 이용 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 신축 건물로 쾌적한 주거 환경 기대 가능.

* 재매각 건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자에게 권리 인수 부담 없음.

* 지동초등학교 및 카톨릭대학교 성빈센트암병원 등 생활 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적당 시세는 약 500만원~510만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 28.93㎡ (약 8.75평) 면적에 신축 건물임을 감안할 때, 보수적으로 평당 580만원 ~ 600만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 이는 1억 6,785만원 ~ 1억 7,358만원에 해당합니다.

감정가는 246,000,000원이지만, 최근 매매 사례 시세가 이를 하회하고 있으며, 재매각 절차임을 고려할 때, 본 물건의 예상 시세는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 선으로 판단됩니다.

이에 따라, 현재 제시된 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있으며, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여 1억 8,000만원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 응찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.