나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3625 [18] 경기도 수원시 팔달구 지동 477-24 펠리체 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치
하며 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및
대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

기호1은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제지층 제101호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 페인트 마감 등
창 호: 샷시 창호 임.

기호2-기호27은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내
제2층 제201호-207호, 제3층 제301호-307호, 제4층 제401호-406호, 제5층 제501호-506호로서,
외 벽: 석재마감 등
내 벽: 벽지, 타일 등
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1은 근린생활시설 1개호, 기호2-기호27은 각호 "도시형생활주택-원룸형"으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사의 가장형지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측 및 남동측으로 폭 약8m의 도로와 각각 접함.
본건지 남서측 지하주차장 출입구, 남동측 지상1층 주차장 출입구 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 477-24번지에 위치한 펠리체 4층 403호 연립주택입니다.

토지 면적은 17.36㎡(약 5.25평)이며, 건물 면적은 27.05㎡(약 8.18평)입니다.

감정가는 230,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 주의사항으로 재매각 물건이므로 매수 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "카톨릭대학교 성빈센트암병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 광역적 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 남서측으로 완경사를 이루는 가장형의 토지로, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 부지는 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하고 있으며, 남서측에는 지하 주차장 출입구가, 남동측에는 지상 1층 주차장 출입구가 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 주식회사상상대부금융의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

3.3. 임차인 현황

본건에는 임차인 이 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

임차인의 보증금은 50,000,000원이며, 차임은 430,000원입니다.

전입일자는 2023년 12월 18일, 확정일자는 2023년 11월 21일입니다.

배당신고일자는 2024년 6월 3일이며, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 임차인과 관련된 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존 등기(갑1) 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 질권 설정 등기 등이 이루어졌으나, 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,611,914,843원으로 기재되어 있으나, 이는 매수인이 인수하지 않는 소멸되는 권리들의 합계입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 지동은 도심 지역 내에 위치하여 주거 및 근린생활시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

주변에 "카톨릭대학교 성빈센트암병원"이 인접해 있어 의료 시설 접근성이 우수하며, 병원 관련 종사자나 방문객을 대상으로 한 상권의 잠재력이 있습니다.

다수의 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

또한, 근린생활시설 용도의 건물도 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

전반적으로 주거 배후 수요와 도심 상권의 특성을 함께 가지고 있는 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 주변으로는 카톨릭대학교 성빈센트암병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

수원천이 인접하여 산책이나 휴식을 취할 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

주변에 다양한 규모의 주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

특별히 혐오 시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5.2. 건물 정보

본건은 2022년 사용승인된 펠리체라는 이름의 5층 건물 내 4층 403호입니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물에는 엘리베이터와 주차장 설비도 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 전체의 건폐율은 50.44%, 용적률은 160.1%입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었음을 의미합니다.

이로 인해 최저 매각 가격이 최초 감정가보다 낮아졌을 가능성이 있습니다.

건물 준공 시점(2022년)은 비교적 최신이나, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대 관계가 미상으로, 현장 조사가 내부 육안 확인 불가 상태로 진행된 점은 내부 상태 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구의 도심에 위치한 신축 연립주택(도시형생활주택)으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

카톨릭대학교 성빈센트암병원 인근이라는 입지적 장점과 비교적 최신 건물이라는 점이 긍정적입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 주변 시세 대비 감정가의 적정성 검토가 필요하며, 높은 채무 총액은 과거 재정적 어려움의 반영일 수 있습니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)이라는 점은 장기적인 가치 상승에 긍정적인 요소입니다.

인근 병원 및 도심 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

재매각으로 인한 잠재적인 최저가 할인 가능성을 고려한 신중한 접근 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 건물 면적은 27.05㎡(약 8.18평)입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 다세대/연립주택의 전용면적당 거래가는 약 500만원~510만원 수준(2025년~2026년 기준)으로 나타났습니다.

하지만 본건 펠리체 건물은 2022년 준공된 신축 건물임을 고려할 때, 이에 대한 가치 상승 요인이 반영되어야 합니다.

만약 신축 건물의 가치를 보수적으로 반영하여 평당 약 1,800만원~2,200만원 수준으로 산정한다면, 8.18평 기준 약 149,000,000원 ~ 180,000,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가(230,000,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성, 그리고 높은 채무 총액 등을 고려할 때, 본건에 대한 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 신축 프리미엄과 감정가를 종합적으로 고려하되, 시장 상황을 감안하여 180,000,000원에서 210,000,000원 사이의 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 최저 매각 가격 및 현장 조사 결과, 본건의 실제 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.