나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102515 [1] 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102515 [1] 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매13계 2024타경102515 | 소재지: 경기도 오산시 오산로360번길 17, 2층203호 (궐동,은여울스위트) | 감정가: 183,000,000원 | 최저가: 128,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경102515 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102515 (1)

소재지: 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지 면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물 면적: 34.23㎡ (약 10.36평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, "화성초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 서측으로는 약 15미터, 남측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 소유자이자 채무자가 사망한 상태입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 주의사항에 명시된 주택도시보증공사(HUG)의 확약서입니다. 이에 따르면 임차인(양도 전: 황동우)은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이는 낙찰자가 인수할 대항력 있는 임차인의 권리가 없음을 시사하며, 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다. 다만, 이러한 확약서의 법적 효력 및 구체적인 진행 상황에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 오산시 궐동 지역은 제1종일반주거지역으로, 주변에 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 학교와 근린 시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편으로 판단됩니다. 과거 궐동토지구획정리사업이 진행되었으나, 원룸 및 상가 건물이 과밀하게 들어서 주거 환경 불균형과 주차난 문제가 제기된 바 있어, 이는 지역 상권 활성화에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "화성초등학교" 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 서측 15m, 남측 8m 도로와 접해 있어 차량 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 확약서와 관련된 부분입니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하였으나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 군사 작전 지역의 특성상 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동은 불가합니다. '임대미상'으로 표시되어 있어 현재 공실 여부 및 예상 임대료 수준에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인의 대항력이 포기되어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 비행안전구역 지정 및 과거 토지구획정리사업 관련 주차난 문제가 제기되었던 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG) 확약서로 인한 권리 관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

생활 편의 시설 근접성: 학교 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 거주 편의성이 우수합니다.

개발 가능성: 오산시는 지속적인 도시 발전을 추진하고 있으며, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 비행안전구역 제한 고려 필요).

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계