나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100182 [5] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고,
주변 일대는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 대형할인매장 등으로 이루어져 있으며,
남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 병점역(전철1호선)이 소재하며,
전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

각호별 주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터,
서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021
-12-29)<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100182 (5)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 에이동 5층513호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

토지 지분: 4.2782㎡

건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평) - 전용면적

건물 지분: 24.12㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.2. 건물 개요

건축물명: 병점역써밋프라움

사용승인일: 2020년 11월 13일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물

주용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대형 할인매장 등이 밀집해 있으며, 남서측 인근에는 병점노을공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.3. 2.교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 병점역(지하철 1호선)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

수원지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경100182)으로, 2024년 12월 3일 접수되었습니다.

1.4. 2.주요 권리 내역

* 소유권 보존: 주식회사태남건설 (2020-11-24)

* 소유권 이전: 심형택 (2021-03-24) - 매매 금133,800,000원

* 주택임차권: 최준 (2025-04-29 접수) - 보증금 138,000,000원, 매수인이 인수.

* 전입일자: 2023-04-24

* 확정일자: 2023-04-07

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 있음

* 강제경매: 이서준외 2명 (2024-12-03 접수) - 권리금액 280,000,000원 (말소기준권리)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-04-28 접수) - 말소

* 압류: 화성시 (2025-09-10 접수) - 말소

1.4. 3.인수되는 권리

* 주택임차권 (최준) - 보증금 138,000,000원.

본 건의 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기사항증명서상 '인수'로 기재되어 있습니다. 따라서, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담이 될 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.

1.4. 4.임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-24

* 확정일자: 2023-04-07

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수하게 되므로 투자 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상업시설

병점역 인근 상업지역에 위치하여 각종 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설이 풍부합니다. 높은 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

1.5. 2.편의시설

대형 할인매장이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육 시설

인근에 병점초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 2.공원 및 녹지

남서측 인근에 병점노을공원이 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.대항력 있는 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 1억 3천 8백만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전부 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

1.7. 2.토지이용계획상 제한사항

* 일반상업지역, 준주거지역

* 중로3류 (폭 12m-15m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

상기 제한사항들은 향후 건축 또는 토지 이용 시 제약 조건이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 병점역 초역세권에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 주변 상권이 발달해 있고, 역세권이라는 입지적 강점으로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 1억 3천 8백만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 보증금 회수 가능성과 매수인의 인수 부담을 면밀히 분석해야 하며, 추가 자금 투입 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항도 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 병점역 역세권 신축 오피스텔: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물이며, 역과의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설, 대형 할인매장, 공원, 학교 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔은 직장인 및 1인 가구의 꾸준한 수요가 있어 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

* 최근 실거래가 시세 (2026년 5월, 7월, 24.12㎡ 기준): 1억 5백만원 ~ 1억 1천 5백만원 (105,000,000원 ~ 115,000,000원)

* 주요 고려 사항:

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었습니다.

* 1억 3천 8백만원에 달하는 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하여 총 투자 비용이 증가합니다.

* 종합 분석 결과, 본 건의 시장 가치, 감정가와의 괴리, 그리고 임차인 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 1억원 (100,000,000원)

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 추정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 또한, 인수하는 보증금 1억 3천 8백만원은 별도로 고려해야 할 총 투자 비용입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.