나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100182 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고,
주변 일대는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 대형할인매장 등으로 이루어져 있으며,
남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 병점역(전철1호선)이 소재하며,
전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

각호별 주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터,
서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021
-12-29)<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경100182 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경100182 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 A동 5층 502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 8,100만원

* 토지면적: 5.02㎡ (약 1.52평)

* 건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평), 전용면적 약 24.12㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재하며, 병점초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대형 할인매장 등이 혼재되어 있으며, 남서측으로는 병점노을공원이 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 병점역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경100182)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2020년 11월 16일

* 확정일자: 2022년 9월 14일

* 배당신고일자: 2025년 1월 2일

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

상기 임차인 김 은 말소기준권리보다 앞선 전입일자(2020.11.16)를 가지고 있어 대항력이 있습니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 병점동 일대는 병점역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 병점초등학교, 병점노을공원, 대형 할인매장 등이 밀집해 있어 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한, 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 내 유동인구 및 배후수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 병점역(1호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 병점초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

* 편의: 대형 할인매장 및 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 쇼핑과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 휴식: 병점노을공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 총액은 136,500,000원이며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실제 취득 비용 외에 추가적인 지출을 발생시킬 수 있습니다. 특히, 최근 매매 시세 대비 임차인 보증금이 높은 편이라 인수 금액이 클 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한사항: 본 토지에는 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 등의 제한사항이 존재합니다. 현재 오피스텔로 이용 중인 상태에서는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 시 제한이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 초역세권에 위치하며, 다양한 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 입지 조건이 우수합니다. 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대될 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 136,500,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 간과할 수 없는 중대한 리스크입니다. 최근 시장 시세(약 105,000,000원 ~ 115,000,000원)를 고려할 때, 낙찰가에 따라 인수해야 할 보증금 잔액이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서, 투자자는 예상되는 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 면밀히 산정하고, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역 인근으로 교통이 편리하며, 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 병점초등학교, 병점노을공원, 대형마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적 수요: 오피스텔로서 지역 내 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* *단, 임차인 보증금 인수 부담으로 인한 투자 수익률 감소 가능성을 반드시 고려해야 합니다.*

9. 예상 입찰가

* 감정가: 181,000,000원

* 최근 매매 시세 (전용면적 약 24.12㎡ 기준): 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* 임차인 보증금: 136,500,000원

본 물건의 예상 입찰가는 최신 시장 시세를 기준으로 산정합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 위에서 설명드린 바와 같이 매수인은 임차인 김 의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 만약 입찰가로 115,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 임차인 보증금(136,500,000원)과의 차액인 약 21,500,000원 이상을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가'와 '인수되는 보증금'의 합계가 됩니다.

예상 입찰가 (시장 가치 기준, 인수 보증금 제외): 100,000,000원 ~ 115,000,000원

중요 주의사항: 상기 예상 입찰가는 물건의 시장 가치에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 임차인 보증금 잔액을 반드시 고려하여 총 지출 비용이 합리적인 수준인지 판단해야 합니다. 보수적인 투자자는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 136,500,000원을 넘지 않도록 입찰가를 낮게 책정해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.