나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100182 [3] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고,
주변 일대는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 대형할인매장 등으로 이루어져 있으며,
남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 병점역(전철1호선)이 소재하며,
전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

각호별 주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터,
서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021
-12-29)<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경100182 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 A동 5층 514호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물 중 5층 514호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 154,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (토지 지분 4.2782㎡)

건물면적: 24.12㎡ (전용면적 24.12㎡, 약 7.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대형 할인매장 등으로 이루어져 있으며, 남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 병점역(지하철 1호선)이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 주식회사태남건설 (2020-11-24)

* 소유권이전: 심형택 (2021-03-24, 매매 133,800,000원)

* 주택임차권: 조선주 (2024-12-20, 138,600,000원, 전입 2022-11-29, 확정 2022-10-22) - 말소: 인수 (매수인이 인수)

* 강제경매: 이서준 외 2명 (2024-12-03, 280,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 동화성세무서장 (2025-04-28) - 말소

* 압류: 화성시 (2025-09-10) - 말소

등기부채권 총액: 138,600,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 조

보증금: 138,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-29

확정일자: 2022-10-22

대항력: 있음

물건명세서 상, 을구 1번 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 강제경매 개시결정일(2024-12-03)보다 선순위인 임차인 조 의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 입지 환경

병점역 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 신축 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월, 7월)에 따르면, 본건과 동일한 건물(병점역 써밋프라움)의 전용면적 24.12㎡ 오피스텔 호실이 약 10억 5천만원에서 1억 1천 5백만원 선에서 거래되었습니다.

최근 평균 매매가: 약 1억 1천 1백만원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 대형 할인매장 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 인접한 병점노을공원은 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교육시설

병점초등학교가 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 조 에게 지급되어야 할 보증금 1억 3천 8백 60만원 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 존재합니다. (다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

6.2. 기타

주변 지역에 대한 외부 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 병점역 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있으므로, 입찰 시 인수되는 보증금 액수와 배당 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역 도보 이용 가능한 위치로 풍부한 유동인구 및 직주근접 수요 확보.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

* 생활 편의성: 상업시설, 공원, 학교 등이 인접하여 주거 만족도 높음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 시세 대비 감정가가 높게 평가되었으나, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 평균 매매가는 약 1억 1천 1백만원이며, 감정가는 1억 5천 4백만원입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 고려하여, 최근 시세의 85% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 94,350,000원

총 예상 취득가 (입찰가 + 인수 보증금, 배당 미흡 시): 94,350,000원 + 138,600,000원 = 232,950,000원

(상기 총 예상 취득가는 배당을 통해 임차인 보증금이 전혀 변제되지 않을 경우를 가정한 최악의 시나리오이며, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 최근 매매가(10.5억~11.5억) 대비 인수 보증금(13.86억)이 높아, 임차인 인수 금액을 고려한 재투자가치 평가가 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.