나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100182 [4] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움비동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고,
주변 일대는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 대형할인매장 등으로 이루어져 있으며,
남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 병점역(전철1호선)이 소재하며,
전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

각호별 주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터,
서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021
-12-29)<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100182 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 비동 5층 505호

건물명: 병점역써밋프라움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물

준공일: 2020년 11월 13일 (사용승인일 기준)

용도: 오피스텔 (각호별 주거용 오피스텔로 이용 중)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.2782㎡

건물면적(전용): 24.12㎡ (약 7.29평)

건물지분: 24.12㎡

감정가: 154,000,000원

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 2024년 12월 03일 강제경매개시결정 (수원지방법원)

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대형할인매장 등으로 이루어져 있으며, 남서측 인근으로 병점노을공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 병점역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사태남건설 (2020-11-24)

소유권 이전: 심형택 (2021-03-24, 매매가 134,300,000원)

강제경매: 이서준 외 2명 (2024-12-03, 채권액 280,000,000원, 말소기준권리)

압류: 동화성세무서장 (2025-04-28, 말소)

압류: 화성시 (2025-09-10, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 본건에는 대항력 있는 임차인 안동인 씨가 거주 중입니다.

* 임차인의 보증금은 130,000,000원이며, 차임은 없습니다.

* 임차인의 전입일자는 2024년 02월 20일, 확정일자는 2024년 01월 12일입니다.

* 임차인의 배당신고일자는 2024년 12월 16일입니다.

* 임차인은 대항력이 있어, 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 병점동 일대는 역세권 오피스텔 및 주거, 상업시설이 밀집된 지역입니다.

지속적인 개발과 함께 유동인구가 풍부한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

병점역 주변으로 다양한 상업, 금융, 편의시설이 발달해 있습니다.

홈플러스 병점점 등 대형마트 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설

다수의 근린생활시설, 병원, 은행, 관공서 등이 근거리에 위치합니다.

홈플러스 병점점 등 대형마트 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

병점초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치합니다.

다수의 어린이집, 유치원, 학원 등이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 안 씨가 존재하며, 보증금 130,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험을 내포합니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

감정가는 154,000,000원이지만, 최근 실거래가(2026년 5~7월)는 105,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 낙찰가 산정 시 유의가 필요합니다.

6.3. 소음 발생 가능성

본건이 위치한 건물 자체의 단점으로 비행기 또는 전투기 소음이 간헐적으로 발생할 수 있다는 후기가 있습니다.

7. 종합 의견

7.

본건은 병점역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건 및 교통 환경은 우수합니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 간헐적인 소음 발생 가능성을 감안할 때, 권리분석과 잠재적 리스크에 대한 철저한 검토 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.

병점역 역세권이라는 입지적 강점과 오피스텔로서의 활용성을 가집니다.

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

철저한 권리 분석 및 임차인과의 협의를 통해 위험 요소를 관리할 수 있다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

최근 실거래가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

감정가: 154,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 위험이 존재하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었습니다. 또한, 간헐적인 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 인수 보증금 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 시세보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

본건의 경우, 보수적으로 80,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 인수 위험을 최대한 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가적인 권리관계 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.