나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3546 [2] 경기도 여주시 대신면 장풍리 414-1 답 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3546 [2] 경기도 여주시 대신면 장풍리 414-1 답 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매3계 2024타경3546 | 소재지: 경기도 여주시 대신면 장풍리 414-1 | 감정가: 66,576,000원 | 최저가: 32,623,000원 | 용도: 답

1. 여주지원 2024타경3546 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3546 (2)

소재지: 경기도 여주시 대신면 장풍리 414-1

용도: 답 (전 일부 포함 추정)

감정가: 66,576,000원

토지 면적: 912.00㎡ (약 275.89평)

토지 지분율: 91200 (해석에 따라 다를 수 있으나, 면적 기준으로 판단)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 여OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

1.2. 물건 상세 현황

토지 감정 요항표 요약

위치 및 주위 환경

본건 토지는 경기도 여주시 대신면 장풍리 소재 "장풍3리새마을회관"에서 가까운 거리에 위치해 있습니다. 주변으로는 단독주택, 창고 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 농촌 및 전원 지역의 환경을 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건 토지는 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에는 대신로와 같은 간선도로가 있어 타 지역과의 연계성은 양호한 편입니다.

형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 인접 필지와 비교했을 때 완경사진 부정형 토지로, 공부상 지목은 "답"이나 현황 일부 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 인접 필지와 비교했을 때 완경사진 부정형 토지로, 공부상 지목은 "전"이나 현황 "답"(논)으로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 인접 필지와 비교했을 때 평탄한 세장형 토지로, "답"(논)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

기호(1)과 기호(2) 토지는 맹지로서 직접적인 도로에 접해있지 않습니다.

기호(3) 토지는 북측과 남측으로 각각 왕복 2차선 도로 및 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1), (2) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 지역 1000m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)에 해당합니다.

기호(3) 토지: 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m) (국지도88호선 접합), 가축사육제한구역(일부 제한 지역 1000m, 국가지방하천으로부터 50m 이내), 농업진흥구역, 접도구역(국지도88호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)에 해당합니다.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 지목이 답이나 현황 일부가 전으로 이용되고 있습니다.

기호(2) 토지는 공부상 지목이 전이나 현황이 답으로 이용되고 있습니다.

기타 참고 사항 (임대 관례 및 기타)

임대 관계는 미상으로, 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 입지 조건 분석

본건이 소재한 경기도 여주시 대신면 장풍리는 상대적으로 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변에 단독주택과 농경지가 많아 전원생활을 하기에 적합한 환경입니다. 장풍3리새마을회관이 인근에 있어 지역 공동체의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 접근성은 대체로 양호하나, 가장 가까운 도심 지역(여주시청 등)까지는 약 15~20km 정도의 거리가 있어 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 대중교통망은 상대적으로 발달하지 않은 것으로 보입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 정OO님입니다. 채권자는 여OOOOOOO입니다. 임의경매는 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청하는 것으로, 일반적으로 강제경매에 비해 권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 임대차 관계 등 특이 권리 사항은 현황 조사 및 등기부등본 확인을 통해 더욱 면밀히 검토해야 합니다. "임대미상"이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건 토지는 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 인근에는 농업 관련 시설이나 소규모 창고 등이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 확인되지 않습니다. 다만, 지역 경제는 농업을 중심으로 유지되고 있으며, 향후 친환경 농업 단지 조성이나 지역 특화 작물 재배 등으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 생활 정보

가장 가까운 초등학교는 대신초등학교로 약 3~4km 거리에 위치하며, 차량 이동이 필요합니다. 중학교 및 고등학교, 종합병원, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 여주시내에 집중되어 있어, 차량으로 약 15~20분 정도 이동해야 이용 가능합니다. 따라서, 본 건 토지 주변의 생활 인프라는 기본적인 농촌 수준으로, 도심 생활권과는 다소 거리가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 발급 여부: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명서 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점은 중요한 위험 요소입니다. 해당 지역의 농지법 규정 및 본인의 농지 취득 자격 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

맹지 위험: 기호(1) 및 기호(2) 토지는 맹지입니다. 이는 토지의 활용도를 크게 저하시킬 수 있으며, 건축이나 개발 시 큰 제약이 따릅니다. 다만, 기호(3) 토지는 도로에 접해 있어 접근성이 확보됩니다. 매수자는 각 필지의 개별적인 접근성과 활용 방안을 신중히 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 방안을 제한하거나 특정 용도로의 개발을 어렵게 만들 수 있습니다. 특히, 가축 사육 및 배출 시설 설치 제한, 수질 보호 규제는 환경 관련 법규 준수에 대한 주의를 요구합니다.

임대 미상: 현재 토지에 대한 임대 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 기존 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오 시설: 검색 결과, 본 건이 위치한 여주시 대신면 인근 지역에 직접적인 혐오 시설(대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다. 그러나 일부 농업 지원 시설이나 축산 관련 시설이 지역 내에 존재할 가능성은 있습니다. 또한, 여주시와 이천시, 광주시 등 일부 지자체 간에 화장장, 소각장 등 혐오 시설 설치를 둘러싼 갈등이 과거에 보도된 바 있으나, 본 건 토지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다. 주변 개발 계획에 따라 향후 혐오 시설이 들어설 가능성은 항상 존재하므로 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 대신면의 농촌 지역에 위치한 답(전 일부 포함) 토지로서, 감정가는 66,576,000원입니다. 총 면적 912.00㎡ (약 275.89평) 중 일부 필지(기호 1, 2)는 맹지라는 점, 그리고 농지취득자격증명이 필수라는 점은 매수 전 반드시 확인해야 할 중요 고려 사항입니다. 기호(3) 필지의 도로 접근성이 확보되어 있다는 점은 긍정적입니다. 토지 이용 계획 상 다양한 규제가 존재하므로, 향후 토지 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. 임의경매라는 점에서 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대차 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

농업 활동에 관심 있는 분들에게는 적합한 물건일 수 있습니다.

일부 필지가 맹지이므로, 인근 토지와의 연계를 통한 활용 방안을 모색해볼 수 있습니다.

토지 이용 계획상 "계획관리지역"에 포함된 부분이 있어, 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

농림 지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 친환경 농업, 귀농·귀촌 관련 사업 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매3계