나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경108525 [1] 부산광역시 사하구 구평동 517 이편한세상사하 109동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2023.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 ‘구평동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하는 이편한세상사하 109동 7층 702호로서 주위는 아파트단지 및 근린상가, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건 109동내 7층 702호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비와 경보설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북동 하향의 완경사지를 대체로 평탄하게 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-04-29), 지구단위계획구역(2015-04-29), 중로1류(폭 20m-25m)
(2015-04-29)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-04-29)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(2015-04-29)(접합), 상대보호구역(2014-02-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2014-02-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2015-04-29)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2023타경108525 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 부산광역시 사하구 구평동 517 이편한세상사하 109동 7층702호

감정가: 279,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 이편한세상사하 (대림e편한세상사하1차아파트)

건물용도: 아파트

전용면적: 72.96㎡ (약 22.07평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건 내 7층 702호

사용승인일: 2016년 09월 09일

토지면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

아파트 단지 정보:

총 세대수: 1068세대

총 동수: 10개동 (본건은 109동)

최고층수: 29층

총 주차대수: 1087대

1.3. 특이사항

* 재매각 물건

* 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 ‘구평동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 공장 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m-25m), 중로2류 (폭 15m-20m), 중로3류 (폭 12m-15m) 접합

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (대구은행, 2016-10-07 접수)

* 권리금액: 143,750,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 점유자 또는 임차인의 현황을 정확히 파악해야 하므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 대림e편한세상사하1차아파트

* 준공년월: 2016년 09월

* 총 세대수: 1068세대

* 최고층수: 29층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등

4.2. 주변 상업시설

* 아파트 단지 내 상가 및 근린상가, 공장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 경보 설비 완비.

* 도시가스에 의한 난방 구조.

5.2. 주변 편의 및 교육시설

* 구평동행정복지센터 인근에 위치.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이 인근에 존재할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 계약이 해제된 사유에 대한 확인이 필요함.

* 유동화 물건: 채권의 이동으로 인해 절차가 진행되는 경우로, 채권양도 등의 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 점유자가 누구인지, 임차 관계는 어떠한지 현황 파악이 중요하며, 인수되는 권리가 없더라도 명도에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 구평동 소재의 신축 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분임. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 판단되며, 단지 자체의 편의시설과 신축 연식은 장점으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰 후 권리 행사에 큰 무리가 없을 것으로 보임.

* 신축 아파트의 안정성: 2016년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 일반적인 주거 가치가 높음.

* 재매각 기회 활용: 재매각이라는 특수성을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적 대비 약 26,000만원 ~ 28,000만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됨. 감정가는 279,000,000원이나, 재매각 및 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

이에, 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.