나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35130 [7] 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 69 전 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35130 [7] 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 69 전 경매

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여주지원 경매3계 2024타경35130 | 소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 69 | 감정가: 258,796,000원 | 최저가: 126,811,000원 | 용도: 전

1. 여주지원 2024타경35130 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경35130 (7)

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 69

용도: 전 (현황 일부 답, 임야, 도로 등)

감정가: 258,796,000원

토지 면적: 2231.00㎡ (약 675.03평)

매각 대상: 토지 매각 (토지 전체)

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 변OO

채무자: 변OO

채권자: 평OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 소재 "마래리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근성은 양호하나, 인근 버스 정류장의 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인접 필지를 통하거나 일부 좁은 도로를 통해 접근이 가능하나, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있어 정확한 현황 파악 및 측량이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 변OO입니다. 채권자는 평OOOOOOO이며, 경매 신청 채권자의 권리가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. 권리 분석상 특별히 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건은 마을회관 인근에 위치한 농경지로서, 주변에 주거 시설이 혼재되어 있으나 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다. 농업 활동이나 전원생활을 위한 입지로는 고려될 수 있으나, 상업적 목적의 개발이나 투자를 고려하기에는 입지적 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 여주시의 주요 시가지까지는 거리가 다소 있어, 장보기, 병원 이용 등은 차량이 필수적입니다. 전원생활을 희망하는 분들에게는 조용한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지 취득 관련: 본건은 지목이 '전'이나 현황이 '답'인 경우가 있고, 일부는 '임야'로 공부상 등재되어 있으나 현황은 '전', '답', '도로', '분묘' 등으로 이용 중입니다. 가장 중요한 리스크는 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 이를 미제출할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 지적 경계 및 현황 불일치: 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다른 필지가 다수 존재하며 (예: 임야이나 전, 전이나 답), 일부는 도로 및 분묘로 이용 중입니다. 정확한 지적 경계를 확인하기 위해서는 정밀 측량이 필요하며, 이로 인해 실제 취득 면적이나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 특히 가축사육제한구역(거리별 상이) 및 농림지역(일부 필지)의 경우, 향후 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

4. 맹지 및 접근성: 일부 필지가 지적도상 맹지이며, 도로와의 접면 상태가 불명확한 경우가 많아 접근성 확보를 위한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

5. 분묘 소재: 일부 필지에 분묘가 소재하고 있어, 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 여주시 세종대왕면 마래리에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지 매각 물건입니다. 감정가는 2억 5천여만 원 수준이며, 총 면적은 2231.00㎡ (약 675평)입니다. 농촌 지역의 토지로, 전원생활이나 농업 목적의 실사용자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다. 그러나 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 맹지 및 접근성 문제, 그리고 가장 중요하게는 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점 등 실질적인 취득 및 이용에 있어 상당한 제약과 확인이 필요한 사항들이 많습니다. 다양한 토지 이용 제한 구역에 속해 있어 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 실수요자 관점: 농업, 전원생활, 귀촌 등을 목적으로 하는 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격에 넓은 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 반드시 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 토지 이용 계획 및 현황을 정확히 파악해야 합니다.

2. 잠재적 개발 가능성 (장기적 관점): 여주시의 지역 개발 계획이나 장기적인 도시 확장 추세에 따라 용도 변경이나 개발 가능성이 열릴 수도 있으나, 현재로서는 다양한 규제로 인해 즉각적인 개발 수익을 기대하기는 어렵습니다. 계획관리지역이 일부 포함되어 있어, 향후 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

주변 지역 검색 결과, 마래리 마을회관 인근은 전, 답, 임야, 주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 특별히 인근에 대규모 산업 단지, 유해 시설, 또는 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역은 수도권정비계획법상 수도권 내 자연보전권역 및 환경정책기본법상 수질보전특별대책지역 2권역에 포함되어 있어, 환경 관련 규제가 엄격한 편입니다. 또한, 일부 필지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 축사나 오염 물질 배출 시설 설치 등은 제한될 수 있습니다. 이러한 환경 규제 지역에 속해 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 반대로 쾌적한 주거 환경을 유지하는 요인이 되기도 합니다.

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