나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35130 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35130 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8 임야 경매

• 사건번호: 2024타경35130
• 주소: 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8
• 감정가: 67,405,000원
• 최저가: 33,029,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

여주지원 경매3계 2024타경35130 | 소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8 | 감정가: 67,405,000원 | 최저가: 33,029,000원 | 용도: 임야

1. 여주 지원 2024타경35130 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8에 소재한 임야입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경35130 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 변OO님이며, 채권자는 평OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다.

감정평가액은 67,405,000원입니다.

토지 면적은 793.00㎡(약 239.87평)이며, 토지 지분율은 79300으로 표기되어 있으나, 이는 일반적인 지분율 표기 방식이 아니므로 전체 면적에 대한 매각으로 이해하는 것이 타당합니다.

건물 면적은 0.00㎡입니다.

토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중인 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 여주시 세종대왕면 마래리에 위치하며, '마래리마을회관' 북동측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 전, 답, 임야, 주택 등이 혼재하는 농촌 또는 준농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 배차 간격 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

각 필지의 형태는 부정형의 완경사지, 평탄한 장방형지 등 다양하며, 일부 필지는 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

지적도상 맹지인 필지가 다수 있으며, 일부 필지는 인접 필지를 통하거나 좁은 농로를 통해 접근 가능합니다. 정확한 인접 도로 상태 및 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 지정되어 있습니다. (일부 필지는 농림지역, 농업진흥구역 포함)

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청으로 경매가 개시된 것으로 보입니다.

일반적으로 임의경매는 선순위 담보권 외의 권리를 소멸시키는 경우가 많으나, 정확한 권리관계 및 말소기준권리 확인을 위해서는 법원 경매 물건 명세서 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

제시된 정보만으로는 모든 권리관계를 확정하기 어려우므로, 전문가를 통한 상세 권리분석이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상으로, 인수될 수 있는 임차인이 있는지 여부도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 마래리 일대는 주로 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아니며, 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 편의 시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

현재로서는 특별한 상권 분석보다는 토지의 용도와 잠재적 활용 가치에 중점을 두어야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건 소재지는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

마래리마을회관이 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍내 등을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 환경은 자연 친화적이나, 일부 지역에는 가축 사육 제한 구역, 수질보전 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 준수해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **지목과 현황 불일치:** 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 토지 이용, 건축 허가, 개발 시 법적 제약이나 민원 발생 가능성이 있습니다. 정확한 현황 파악 및 인허가 가능성 검토가 필요합니다.

2. **접근성 문제:** 다수의 필지가 지적도상 맹지이거나 현황상 협소한 농로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 있을 수 있습니다. 정확한 도로 이용 현황 및 토지 이용에 필요한 도로 확보 방안 검토가 필수적입니다.

3. **분묘 존재:** 일부 필지(기호4, 기호12)에 분묘가 소재하고 있어, 토지 이용이나 개발 시 관련 법규 및 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

4. **토지이용계획 및 제한사항:** 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제가 적용되어 있어 토지의 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

5. **정확한 경계 확인 필요:** 본건과 인접 필지 간 지적 경계가 모호하여 정확한 확인을 위해서는 정밀 측량이 요구됩니다. 이는 예상치 못한 면적 차이나 경계 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6. **임대차 관계 미확인:** 임대 관계가 미상으로, 현재 토지를 점유하고 있는 자가 있을 경우 명도 절차에 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 세종대왕면의 농촌 지역에 위치한 임야(현황 전)로서, 감정가는 67,405,000원, 면적은 약 240평입니다.

매력적인 가격대에 비해 지목과 현황의 불일치, 맹지 포함, 분묘 존재, 다수의 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하는 물건입니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편하며, 주변 환경은 전원생활이나 농업 활동에 적합한 편입니다.

본 물건은 투자를 고려하기 전에 해당 지역의 토지 이용 규제, 실제 현황, 분묘 처리 방안, 도로 확보 방안 등에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

따라서, 법률적, 실무적 제반 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **잠재적 농지 가치:** 공부상 임야이나 현황이 '전'으로 이용 중이므로, 실제 농경지로 활용 가능한 가치를 보유하고 있습니다. 농업 진흥 구역에 포함된 필지도 있어 농업 관련 개발 시 유리할 수 있습니다.

2. **합리적인 감정가:** 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우, 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

3. **지역 개발 가능성:** 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지를 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 시일이 소요될 수 있습니다.

4. **나대지/토지 투자:** 건물 없이 토지만으로 구성되어 있어, 직접적인 건물 관리 부담 없이 순수 토지 가치에 집중한 투자가 가능합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본 물건지인 경기도 여주시 세종대왕면 마래리 산16-8 인근 지역은 주로 농업용 토지와 임야, 소규모 주거지 등이 혼재된 농촌 지역으로, 마래리마을회관이 가까이 있습니다. 주요 도로는 차량 접근이 용이하나, 대중교통망은 상대적으로 발달하지 않은 편으로 확인되었습니다. 마래리 지역은 특별히 알려진 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리장 등)은 없으나, 계획관리, 농림지역 등으로 지정되어 있으며 가축 사육 제한, 수질 보전 관련 규제가 적용되는 지역입니다. 따라서, 본 물건 투자 시 해당 지역의 환경 규제 사항을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

여주지원 경매3계