나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1397 [1] 충청남도 공주시 이인면 주봉리 365-4 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1397 [1] 충청남도 공주시 이인면 주봉리 365-4 전 경매

물건 대표 이미지

공주지원 경매1계 2023타경1397 | 소재지: 충청남도 공주시 이인면 주봉리 365-4 | 감정가: 1,040,923,000원 | 최저가: 357,036,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 충청남도 공주시 이인면 주봉리 토지 일괄매각 (지분 포함)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 공주지원 2023타경1397 (1)이며, 소재지는 충청남도 공주시 이인면 주봉리 365-4 외 다수 목록의 토지입니다. 본 물건은 전(밭)을 포함한 다수의 지번을 일괄매각하는 건으로, 용도지역은 생산관리지역 및 계획관리지역이 혼재되어 있습니다.

총 감정가는 1,040,923,000원이며, 총 토지면적은 10,833.00제곱미터 (약 3,277평)에 달하는 대규모 토지입니다. 이 중 토지일부지분매각 건이 포함되어 있습니다.

1.2. 경매 진행 정보 및 특이사항

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지일부지분매각 건을 포함한 일괄매각입니다. 중복사건이며, 다수의 목록이 농지취득자격증명(농취증) 제출을 요구하는 농지입니다. (목록 1, 7, 8, 10, 11) 농취증 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

또한, 지분매각 건이 포함되어 있어 공유자우선매수신고가 가능하나, 목록 10번과 11번 토지(묵전)의 지분은 공유자 우선매수권 행사가 불가하다고 명시되어 있어 투자에 참고해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 이인면 주봉리 소재 '주봉교차로' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있는 일반적인 농촌 및 준산업 지역의 형태를 보이고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 광역 접근성 및 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 다만, 개별 토지 목록별로 인접 도로 상태가 상이하여 주의가 필요합니다. 목록 3은 약 6m 포장도로, 목록 7은 약 3m 포장도로를 통해 진출입 가능하지만, 목록 1, 2, 8, 10, 11은 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 및 지분 관계

본 건은 토지일부지분매각을 포함하는 일괄매각 건입니다. 토지 지분율이 1054000으로 기재되어 있어 지분 관계가 복잡할 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사 여부가 목록별로 상이하므로 이에 대한 명확한 이해가 필수적입니다. 특히 맹지 목록에 대한 지분 투자 시 향후 토지 이용 및 개발에 있어 난항이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 제시외 물건 및 특수 조건

토지 목록 1, 3, 7 지상에 소유자 미상의 제시외 수목 약 100여 주가 매각에 포함되나, 목록 3, 7 지상에 있는 소유자 미상의 제시외 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 컨테이너의 철거나 부당이득 반환 문제 발생 소지를 내포합니다. 또한, 목록 7 토지에는 소유자 미상의 제시외 공작물(관정)이 매각에 포함됩니다.

목록 9 토지는 공부상 '임야'이나, 현황은 '도로'로 이용 중이며, 목록 2, 3 토지는 현황 '주기장'으로 이용 중인 등 공부와 현황이 불일치하는 부분이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업시설이 집중된 상권으로 보기는 어렵습니다. 인근에 간선도로가 소재하고 주위에 근린생활시설과 공장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 물류 이동에 필요한 최소한의 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

가장 큰 리스크는 목록 1, 7, 8, 10, 11에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환입니다. 농지법에 따른 취득 자격 및 절차를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 또한, 전체 토지 중 다수가 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 일부 축종 추가 제한)으로 지정되어 있어 축사 관련 시설의 건축 및 이용은 불가합니다.

5.2. 물건 현황 리스크

목록 1, 2, 8, 10, 11 토지가 지적도상 맹지이며, 현황 도로가 일부 있으나 전체 토지의 이용 및 개발에 있어 맹지 해소 방안 검토가 필수적입니다. 매각 제외되는 제시외 컨테이너 3동의 철거 문제, 그리고 공부상 용도와 현황 이용이 상이한 토지(임야->도로)에 대한 행정적 정리 필요성 등도 리스크로 작용합니다.

5.3. 지분 매각 리스크

본건은 일괄매각이나 지분 매각이 포함되어 있으며, 공유자우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 다만, 목록 10, 11은 공유자 우선매수가 불가하여 해당 지분은 안정적인 취득이 가능합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 10억 원대 감정가에 총 면적 10,833.00제곱미터 (약 3,277평)의 대규모 토지를 취득할 수 있는 기회입니다. 계획관리지역과 생산관리지역이 혼재되어 있어 향후 활용도에 대한 기대감이 있으나, 일괄매각 내부에 맹지, 지분매각, 농취증 요구, 현황 불일치, 매각 제외 물건 등의 복합적인 리스크가 산재해 있습니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능성 및 맹지에 대한 도로 확보 여부가 투자 성패의 핵심이 될 것으로 판단됩니다. 주기장 등으로 현황 이용 중인 토지가 포함되어 있어, 토목 공사 없이도 일정 부분 활용이 가능하다는 장점은 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대규모 토지 확보 및 용도지역의 다양성

계획관리지역 및 생산관리지역이 혼재된 3천 평 이상의 토지를 일괄로 확보할 수 있는 기회입니다. 일부 계획관리지역 토지는 향후 개발 행위에 비교적 유리할 수 있습니다.

7.2. 저렴한 감정가

평당 약 31만 7천 원 수준 (1,040,923,000원 / 3,277평)의 감정가로 대규모 토지를 매입할 수 있어, 맹지 해소 및 지분 정리 후에는 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.

7.3. 현황 이용 부분의 활용 가능성

목록 2, 3 토지가 현황 주기장으로 이용 중이며, 이는 창고, 야적장 등 현 상태를 활용한 초기 수익 창출이나 비용 절감에 도움이 될 수 있습니다. 다만, 매각 제외 컨테이너의 문제는 반드시 해결해야 합니다.

법원 정보

공주지원 경매1계