나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70125 [1] 경기도 가평군 설악면 위곡리 246-2 답 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70125 [1] 경기도 가평군 설악면 위곡리 246-2 답 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2025타경70125 | 소재지: 경기도 가평군 설악면 위곡리 246-2 | 감정가: 379,652,000원 | 최저가: 186,029,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70125 (1)

소재지: 경기도 가평군 설악면 위곡리 246-2 외 1필지

용도: 답 (현황 일부 전으로 이용중)

토지면적: 2350.00㎡ (약 710.9평)

감정가: 379,652,000원

1.2. 경매 및 매각 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각. 제시외 관정 포함)

소유자/채무자: 이OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 요함, 법정지상권 성립 여지 있음

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건 토지는 경기도 가평군 설악면 위곡리 소재 "위곡1리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 중 일련번호(2)는 현황 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 통행이 용이하나, 일련번호(1)은 지적도상 맹지로서 일련번호(2) 토지를 통해서만 출입이 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 토지 현황

주위는 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 농경지대입니다.

본건 토지는 계단식 농지 형태이며, 남측 끝자락에 토지 보호를 위한 옹벽이 토지에 포함되어 평가되었습니다.

지목은 '답' 이나, 일련번호(2)는 현황 일부 '전'으로 이용 중입니다.

2.3. 혐오시설 정보

가평군 차원에서 공공하수처리시설을 주민 친화시설로 개선하는 노력을 기울이고 있다는 점 외에, 본건 소재지 인근에 직접적으로 확인된 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (다만, 임장 활동 시 주변의 축사, 폐기물 처리시설 등 개별적인 소규모 시설은 별도로 확인할 필요가 있습니다.)

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채권 관계는 단순할 것으로 예상되나, 최종 매각 물건명세서를 통해 정확한 말소기준권리를 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가. 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지(답, 전)이므로 매수인은 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않고 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 필히 확인해야 합니다.

나. 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있어, 토지 위에 건물이 존재할 경우 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. (후술할 '제시외 건물'과 연관됨)

다. 제시외 물건:

- 목록2 지상(또는 경계지점)에 소유자 미상의 제시외 건물(창고, 판넬조, 약6.5㎡)이 소재하며 이는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이 제시외 건물의 법정지상권 성립 여지가 잠재적 리스크입니다.

- 목록2 지상에 관정(지하수)은 굴착심도 등을 고려하여 별도로 감정평가 및 매각에 포함되었습니다. (일괄매각 조건)

- 가시오가피 등 수목 및 잡자재는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 매수인의 별도 처리 및 정리 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 공법상 제한

두 필지 모두 '계획관리지역'입니다. 이는 비교적 개발 및 이용이 자유로운 용도지역으로, 잠재적 개발 가치가 높습니다.

그 외 '가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)' 및 '자연보전권역'에 속하여 개발 및 건축 시 관련 법규의 제한을 받습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 지역 상권 및 편의시설

본건은 농경지대에 위치하므로 상권의 발달은 미미합니다. 기본적인 생활 편의시설은 설악면 소재지를 통해 이용해야 합니다.

5.2. 교통 및 접근 환경

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 서울 및 수도권 접근성은 가평 지역의 일반적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

최대 리스크는 농지증명 미제출로 인한 매수보증금 몰수입니다. 농지 취득 목적 및 자격을 확실히 갖추어야 합니다.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물 처리 리스크

소유자 미상의 제시외 건물(창고)이 소재하며 이는 매각에서 제외되었습니다. 만약 이 건물이 법정지상권을 취득한다면 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 매수인이 철거를 원할 경우 소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (감정평가서상 경계상에 있을 가능성도 있어 측량을 통한 정확한 위치 확인이 중요함)

6.3. 맹지 및 통행로 리스크

일련번호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 일련번호(2)를 통해 출입합니다. 두 필지가 일괄매각이므로 현재로서는 통행에 문제가 없으나, (1)과 (2)의 경계 및 통행로에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 가평군 설악면 위곡리 소재의 비교적 넓은 면적(약 710.9평)의 농지입니다. 지목은 답이지만 현황은 답과 전으로 이용 중이며, '계획관리지역'에 속해 농지 외의 용도로 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가는 379,652,000원으로 평당 약 534,000원 수준입니다. '농지취득자격증명' 및 '법정지상권'의 가능성을 해결할 수 있다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

가. 계획관리지역: 가평군 내에서 비교적 개발 행위가 자유로운 계획관리지역 토지로, 향후 전원주택 부지 또는 농지 활용을 통한 장기 투자 가치가 높습니다.

나. 대형 면적: 2350.00㎡ (약 710.9평)의 면적으로, 단일 부지로서의 활용도가 높습니다.

다. 관정 포함 매각: 토지 위에 설치된 관정(지하수)이 매각 대상에 포함되어 있어 농업용수 확보 등에 유리합니다.

라. 유찰 시 경쟁력 상승: 법정지상권 및 농지취득자격증명 요구사항 등으로 인해 유찰될 경우, 추후 입찰 시 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계