나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경119 [2] 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층105호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경119 [2] 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층105호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경119
• 주소: 경기도 남양주시 수동면 외방로172번길 33, 1,2,3층105호 (주1동)
• 감정가: 350,000,000원
• 최저가: 171,500,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

남양주지원 경매6계 2025타경119 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방로172번길 33, 1,2,3층105호 (주1동) | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 171,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 남양주 다세대주택 투자 분석

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 남양주지원 2025타경119 (2)이며, 매각대상은 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층105호 다세대주택입니다.

감정가는 350,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이고 채권자는 오OOOOOOO입니다. 본건은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 면적 세부 정보

본건의 토지면적(토지 지분)은 $188.80\text{m}^2$ (약 57.11평)이며, 건물면적(전용면적)은 $61.37\text{m}^2$ (약 18.56평)입니다.

다세대주택의 특성상 전용면적($61.37\text{m}^2$) 외에 공용면적이 추가됩니다. 이를 고려한 추정 분양면적은 약 $76.71\text{m}^2$ (약 23.20평) 내외로 예상됩니다. 토지와 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리에 소재하며, 주변은 전(밭), 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 도심 외곽의 정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 전반적으로 농촌 지역의 특성을 띠고 있어 주요 생활 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 본건 토지는 부정형이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 인접도로를 통하여 진출입이 용이합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 박OO의 채무 변제 불이행으로 인해 채권자 오OOOOOOO의 신청에 따라 진행되는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일인이므로 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성은 낮으나, 최종적인 권리 분석 및 말소 기준 권리 확인은 법원 문건을 통해 면밀히 재확인해야 합니다. 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으므로, 추후 현장 조사 및 임차인 분석이 필수입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 소재한 지역은 주위가 전, 주택 등으로 구성된 비상업 지역으로, 상권 형성보다는 정주 환경에 중점을 둔 곳입니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 편의시설은 인근 버스정류장 정도만 확인됩니다.

생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 수동면 중심지나 남양주 시내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 정보는 검색 결과 해당 주소지 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 전원주택 및 농촌 지역 특성상 축사, 소규모 공장 등은 존재할 수 있으므로 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상입니다. 현 소유자가 거주하는지, 임차인이 거주하는지 여부가 불명확하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 본건 토지는 '계획관리지역'입니다. 이는 난개발 방지 및 계획적 개발 유도가 가능한 지역이나, 도시 지역에 비해 건축 행위나 용도 변경에 제한이 있을 수 있으므로 개발 가능성을 고려할 때 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 $61.37\text{m}^2$ 규모의 다세대주택으로, 비교적 넓은 토지 지분($188.80\text{m}^2$)을 포함하고 있어 토지 가치 측면에서 주목할 만합니다. 도심의 아파트보다는 전원생활이 가능한 세컨드 하우스나 장기적 관점의 토지 투자 목적으로 적합해 보입니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. **높은 토지 지분율:** 건물 전용 면적 대비 토지 지분율이 높아 장기적인 토지 가치 상승에 대한 기대가 가능합니다.

2. **계획관리지역:** 관리지역 중 비교적 개발 행위가 자유로운 지역에 해당하여, 향후 용도 변경이나 리모델링 등 다각적인 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

3. **철근콘크리트 구조:** 건물의 구조적 안정성이 양호하여 주거용 건물로서의 가치를 유지할 수 있습니다.

다만, 상권 발달 지역이 아닌 점, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 주택 및 주변 환경 상태, 실제 임차인 유무 확인이 필수적입니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계