나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3096 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-46 가인힐 에이동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3096 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-46 가인힐 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매4계 2024타경3096 | 소재지: 경기도 이천시 부발읍 경충대로2313번길 47, 에이동 2층201호 (가인힐) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 84,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3096 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-46 가인힐 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 51.15㎡ (약 15.47평)

건물면적 (전용): 69.46㎡ (약 20.99평, 약 21평형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 2층 201호

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 건물 특징

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 비교적 견고하게 건축되었습니다. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관설비, 지상주차장 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 양호합니다. 토지는 2필 일단의 평탄하게 조성된 사다리형지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측 폭 약 8m 도로를 통해 출입이 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 신OO으로 동일하여 형식적인 경매가 아닌 실질적인 채무 변제를 위한 경매로 판단됩니다. 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰자는 정확한 점유 관계 파악 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경

신하초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대에 유리한 입지입니다. 주위는 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

승강기 설비 및 지상 주차장이 마련되어 있어 다세대주택의 주거 편의성을 높여줍니다. 인근 버스정류장으로의 접근성 또한 보통 수준이므로 대중교통 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 분석

제시된 정보와 주변 환경 검색 결과(이천시청 자료 등)를 종합적으로 검토했을 때, 본건 소재지인 신하리 436-46번지 인근에 명백하게 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정밀한 현장 조사를 통해 생활 밀착형 기피 시설(재활용 처리장, 폐기물 수거장 등) 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 조사 상의 한계

현장조사 시 점유자 부재로 인해 내부 육안 확인이 불가했습니다. 따라서 내부 구조 및 이용 상황은 외관 탐문 등에 의존하였으며, 실제 내부 상태가 감정평가서상의 표준적인 상태와 다를 수 있습니다. 특히, 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 실제 거주자가 있는 경우 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 규제

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 건축 행위에 제한이 있으며, 추가로 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이는 통상적인 주거지역 규제이나 투자 목적에 따라 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 신하초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 전용면적이 약 21평형으로 비교적 넓게 빠져있어 실거주 목적으로 접근성이 양호합니다. 감정가는 1억 7,200만 원으로 책정되었으며, 제1종일반주거지역에 속해 주거 편의성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 점유자 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안하여 입찰 전 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 실사용 면적의 장점: 전용면적 69.46㎡(약 21평)으로 넉넉한 공간을 제공하여 실수요자 선호도가 높을 수 있습니다.

2. 초등학교 인접: 신하초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 유리합니다.

3. 양호한 접근성: 승강기 및 지상 주차장 등 주거 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 도로 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 매각 대상이 토지/건물 일괄로 복잡한 법정지상권이나 토지 지분 관련 권리 문제가 발생할 위험이 적습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계