나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3287 [1] 경기도 이천시 설성면 신필리 201-3 답 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3287 [1] 경기도 이천시 설성면 신필리 201-3 답 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매4계 2024타경3287 | 소재지: 경기도 이천시 설성면 신필리 201-3 | 감정가: 336,713,000원 | 최저가: 164,989,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서: 이천시 설성면 농지 (답) 일괄매각

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 여주지원 2024타경3287 (1)

소재지: 경기도 이천시 설성면 신필리 201-3 외 4필지 (일괄매각)

용도: 답 (농경지)

토지면적: 6,886.00㎡ (약 2,083평)

감정가: 336,713,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 이천시 설성면 신필리 소재 "세붓마을" 남측 인근에 위치한 농지(답)입니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중 교통 상황은 노선 및 운행 빈도로 보아 보통 수준으로 평가됩니다.

총 5필지로 구성된 부정형 평지로서 현재 모두 농경지(답)으로 활발히 이용 중입니다.

인접 도로상태를 보면, 목록 1, 2, 3은 북서측 노폭 약 3미터의 농로에 접하고 있으나, 목록 4, 5는 지적도상 맹지입니다. 다만, 동일 소유자의 인접지인 목록 1, 2, 3을 통해 농로 접근이 실질적으로 가능한 상태입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 설OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일합니다.

특이사항으로 본건은 농지법상 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 매각결정기일(통상 낙찰일로부터 7일)까지 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으니 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

권리상 문제는 없는 임의경매 건으로 보이나, 농지법상 제한이 가장 중요한 권리분석 요소입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활정보

본건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 순수 농경지로서, 일반적인 상업적 이용이나 대규모 개발은 불가능합니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 순수하게 농업 생산을 위한 토지로 판단해야 합니다.

주변 환경은 "세붓마을" 인근에 위치하며, 한적하고 조용한 농촌 생활환경을 갖추고 있습니다.

생활 정보 측면에서는 차량을 이용해야만 주요 편의시설 접근이 가능하며, 대중교통은 보통 수준이므로 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 제한 사항

최고의 리스크: 농지취득자격증명 (농취증) 제출 의무. 본건은 농업진흥구역 내 농지이므로 비농업인의 취득은 매우 제한적이며, 취득하더라도 엄격한 영농계획 제출과 이행이 요구됩니다.

맹지 리스크: 목록 4, 5는 지적상 맹지입니다. 비록 현황은 인접지를 통해 접근이 가능하나, 이는 소유권 변동이나 토지 이용계획 변경 시 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 매수 후 맹지 해소 방안을 고려해야 합니다.

법적 제한사항:

(1) 농림지역 및 농업진흥구역: 건축 행위 및 용도 변경이 농지법에 의해 엄격히 제한됩니다. 농업용 시설 외에는 개발이 거의 불가능합니다.

(2) 가축사육 전부제한구역: 축사 등의 시설 설치가 전면 제한됩니다.

(3) 제한보호구역(1286부대): 목록 2, 3은 군사시설 보호법에 의한 제한을 받습니다.

(4) 준보전산지: 목록 3은 준보전산지에도 해당되어 산지 관리법상의 추가 제한을 받습니다.

1.6. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 우무실마을, 노성산 등산로, MG손해보험연수원, 성호호수 연꽃단지 등 관광 및 교육 시설이 약 4km 이내에 위치하여 전원 생활 여건이 조성되어 있습니다.

혐오시설 검토 결과, 본건 소재지인 이천시 설성면 신필리 주변에서 직접적인 폐기물 처리시설이나 기타 기피시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 2,000평이 넘는 대규모 농지로서 일괄매각되며, 농업진흥구역 내에 위치하여 개발 가치는 낮으나, 순수 농지로서는 안정적인 토지입니다. 다수의 필지가 일부 맹지(4, 5)를 포함하고 있으며, 무엇보다 농취증 제출 의무와 군사시설 보호구역 등의 규제가 복합적으로 작용하고 있어 농지 투자 경험이 있는 실수요자나 농업 법인에 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. 대규모 농지 확보: 5필지 총 6,886.00㎡ (약 2,083평)의 넓은 면적을 일괄로 확보할 수 있습니다.

2. 경작 환경 양호: 현재 모두 답으로 이용 중이며, 부정형 평지로 경작이 용이합니다.

3. 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비하여 저가로 취득할 경우, 장기적인 농지 자산으로 가치가 있습니다.

주의 사항:

반드시 매각결정기일 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체(이천시 설성면 행정복지센터)에 문의하여 확인 후 입찰에 참여해야 합니다. 맹지(4, 5)의 현황 도로 사용권에 대한 추가 검토도 필요합니다.

법원 정보

여주지원 경매4계