나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35321 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 14층 1424호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 상업지대로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층내 제14층 제1424호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수시설, 승강기시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

생활형 숙박시설임. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구5번 지상권설정등기) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경35321 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 (도로명: 경기도 이천시 경충대로2092번길 23) 이천삼성홈프레스티지 1동 14층 1424호

구분: 구분건물 (집합건물)

건물 용도: 숙박시설 (생활형 숙박시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 14층

전용면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

대지권 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

1.3. 감정가 및 진행 정보

감정가: 195,000,000원

채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스" 동측 인근에 위치합니다.

주위에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 상업지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

집합건물 등기부상 2019년 12월 5일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 등기된 권리들 (예: 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

주의: 토지 등기부상 을구 5번의 지상권 설정 등기(2019년 11월 8일자)가 존재합니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있습니다. 해당 지상권자는 이천시입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

SK하이닉스 인근의 상업지역으로, 관련 종사자 및 배후 주거단지의 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상업지역 내 입지

도시지역 내 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동 및 수익형 부동산으로서의 활용 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

주변에 각종 근린생활시설(마트, 식당 등)이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 개별난방 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 상업지역 특성을 고려할 때, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리 (지상권)

토지 등기부상 을구 5번의 지상권(이천시 설정)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 건물 이용 및 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 사항이므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 생활형 숙박시설의 규제

본 물건은 생활형 숙박시설로, 주택으로의 사용 시 관련 법규 위반 소지가 있습니다. 낙찰자는 해당 물건을 반드시 숙박업 용도로만 사용하거나, 관련 법규 및 규제를 명확히 확인하고 준수해야 합니다.

6.3. 낮은 대지권 비율

건물 전용면적 대비 대지권 비율(약 0.15%)이 매우 낮습니다. 이는 토지 공유자로서의 권리 행사, 향후 재건축 또는 재개발 시 불리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 SK하이닉스 인근 상업지역에 위치한 생활형 숙박시설입니다. 입지상 배후 수요와 교통 접근성은 양호한 편이나, 가장 큰 문제는 토지 등기부상 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권 설정 등기가 존재한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자는 추가적인 부담이나 제약을 안고 갈 수 있습니다. 또한, 생활형 숙박시설의 용도 제한 및 매우 낮은 대지권 비율 역시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. SK하이닉스 배후 수요

국내 주요 반도체 기업인 SK하이닉스 사업장과 인접하여 숙박 시설에 대한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 상업지구 내 입지 및 교통 접근성

성장 가능성이 있는 상업지역에 위치하며, 왕복 4차선 도로 및 대중교통 이용이 편리하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기본 원칙

인수 보증금: 0원

감정가: 195,000,000원

9.2. 예상 입찰가 고려 사항

본 물건은 미소멸 지상권의 잠재적 인수 부담, 생활형 숙박시설의 용도 제한 리스크, 그리고 매우 낮은 대지권 비율 등 복합적인 요인으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 실사, 미소멸 권리에 대한 상세한 법률적 분석, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁 물건 조사가 완료된 후에 가능합니다. 상기 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.