나이스옥션 법원경매 청주 2020타경7494 [2] 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 483-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2020.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 소재 "용곡저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 나지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-8): 본건까지 차량의 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사진 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(2): 완경사진 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(3,4): 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
기호(5,6): 완경사진 사다리형 토지로서, 토목공사가 중단된 상태임.
기호(7): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(8): 완경사진 부정형의 토지로서, 토목공사가 중단된 상태임.

인접 도로상태

기호(1-4): 본건이 도로임.
기호(5,6): 본건 서측으로 세로(가)폭의 도로인 기호(3)와 접함.
기호(7): 본건이 도로임.
기호(8): 본건 남서측으로 세로(가)폭의 도로인 기호(7)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(2-6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(7,8): 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1)후첨 "사진"과 같이 본건 기호(5,6) 지상에 제시 외 수목이 식재되어 있으나, 매매되어 일시적으로 식재 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.
2)후첨 "사진"과 같이 본건 기호(6) 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2개동이 소재함.

공부와의 차이

1)본건 기호(2-4,7)의 공부상 지목은 "임야" 이나, 현황"도로" 등으로 이용중임.
2)본건 기호(5,6,8)의 공부상 지목은 "임야" 이나, 현황 토목공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(5,6,8)토지는 토목공사가 중단된 상태로 목측됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록58번 지분 매각. 목록6번 지상 소재 이동식 컨테이너 2동 및 매매되어 일시 식재된 것으로 조사된 수목(소나무) 매각 제외. 목록9번 지상 소재 제시외 건물 및 수목 매각에 포함. 목록36번 지상 소재 수목(소나무)는 매각에 포함하고, 제시외 건물 등은 매각 제외. 목록 9,10,11,12번에 대하여 유치권 신고인 선정당사자 주식회사 하영(선정자 황유진, 김현희)으로부터 공사대금채권 금 326,750,000원을 위하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불분명(2021.03.03.신고). 2025.12.02. 근저당권자 신한은행의 승계인 유에스제삼차유동화전문유한회사로부터 (주)하영, 황유진, 김현희는 2021. 01.25. 집행관 현황조사시 해당 부동산을 점유하지 아니하였음을 이유로 유치권 배제신청서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 기본 사항

* 사건번호: 청주지방법원 2020타경7494 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 483-3

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 감정가: 3,543,584,100원

* 1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 24,227.00㎡ (약 7,330.27평)

* 토지 지분: 23,849.5㎡ (매각 대상 지분)

* 건물 총 면적: 1,042.02㎡ (약 315.22평)

* 건물 제시외 면적: 1,335.00㎡ (매각 포함)

* 1.3. 매각 대상

* 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 소재 "용곡저수지" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 나지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 1.1.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

* 1.1.3. 토지 현황 및 이용 계획

* 토지는 총 8개 필지(기호 1-8)로 구성되어 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중이거나 토목 공사가 중단된 상태입니다.

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역

* 기호(2-6): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

* 기호(7,8): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지

* 1.1.4. 공부와의 차이

* 기호(2-4,7)의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "도로" 등으로 이용 중입니다.

* 기호(5,6,8)의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 토목공사가 중단된 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2019년 9월 10일자 신한은행 근저당권 (을7)입니다.

* 총 등기부채권액 (토지 기준): 약 14억 3,917만원, (건물 기준): 약 14억 3,688만원으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 1.2.2. 임차인 현황

* 임차인: 점

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 1.2.3. 유치권 분석

* 신고 내용: 주식회사 하영으로부터 공사대금 채권 326,750,000원을 위한 유치권이 신고되었습니다. (2021.03.03. 신고)

* 성립 여부: 신고된 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 쟁점 사항: 2021년 1월 25일, 유치권 배제 신청서가 제출된 사실이 있습니다. 이는 유치권의 효력을 다툴 여지가 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 지역적 특성

* 본건이 소재한 미원면은 청주시의 외곽 지역으로, 농경지와 산림이 많으며 일부 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 제1종 및 제2종 근린생활시설로 허가된 건물들이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 일부 가능합니다.

* 1.3.2. 주변 상업 시설

* 주변은 대규모 상업 지역보다는 소규모 점포나 개별 업종의 상가가 혼재된 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 편의 및 문화 시설

* 지역 내에는 기본적인 편의 시설(마트, 금융기관 등) 및 공공시설(미원면 행정복지센터 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 용곡저수지가 인근에 위치하여 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 1.4.2. 교육 시설

* 인근에 미원초등학교, 미원중학교, 미원고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 유치권 분쟁 가능성

* 약 3억 2,675만원에 달하는 유치권 신고액은 상당한 부담입니다. 비록 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 있었으나, 낙찰 후에도 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 1.5.2. 토지 일부 지분 매각

* 전체 토지 중 일부 지분만이 매각 대상이므로, 낙찰자는 토지의 일부 공유자가 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

* 1.5.3. 토목공사 미완료 부지

* 토지 일부(기호 5,6,8)가 토목공사 중단 상태로, 낙찰 후 추가적인 공사 비용 발생 또는 용도 변경의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 1.5.4. 제시외 물건 처리 복잡성

* 매각 대상에서 제외되는 물건(컨테이너, 일부 수목)과 포함되는 물건(일부 제시외 건물, 수목)이 명확히 구분되어 있으나, 현장 확인 및 법적 절차상 번거로움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 상당한 규모의 토지와 근린생활시설 건물을 갖추고 있으나, 유치권 신고 및 토지 일부 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

* 특히 유치권의 성립 여부가 불분명한 상태에서 법적 분쟁 가능성이 상존하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지 일부 지분 매각 또한 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 개발 잠재력

* 넓은 토지 면적과 근린생활시설로서의 용도는 향후 건축 행위 또는 시설 확장을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 등과의 연계 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

* 1.7.2. 리스크 관리 기반 투자

* 유치권 및 지분 매각 리스크를 충분히 인지하고, 이를 반영한 보수적인 투자 전략을 수립해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,543,584,100원을 기준으로, 약 3억 2,675만원에 달하는 유치권 금액 및 토지 일부 지분 매각으로 인한 가치 하락 요인을 적극 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 유치권 분쟁의 해결 가능성, 향후 공사 필요성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 상당 부분을 할인한 수준에서 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권의 법적 효력 분석 및 실사(Due Diligence)가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.