나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126338 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제12층 제1202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126338 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제12층 제1202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2023타경126338 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로중앙로28길 52, 제101동 제12층 제1202호 (구로동, 태형팰리스) | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 270,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울 남부지방법원 2023타경126338 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126338 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제12층 제1202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 338,000,000원

토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

건물면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자 겸 채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각 (주택도시보증공사 관련)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 지상 14층 중 제12층 제1202호

이용 상태: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중

설비 내역: 난방, 상하수도, 위생, 엘리베이터 설비 갖춤

토지 이용 현황: 2필지 일단으로 주상용 건부지로 이용 중

인접 도로: 북서측 약 25미터, 남서측 약 8미터 도로 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등

기타: 임대 관계 미상

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "서울신구로초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 상황 역시 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 "구로역"과 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 임의 경매가 아닌 강제 경매로 진행되고 있으며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 주목해야 할 특이사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 통상적으로 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받은 상태에서, 경매 낙찰 시 임차인이 낙찰자에 대해 자신의 임차권을 주장하지 않기로 사전에 동의한 경우에 해당합니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 명도 문제나 보증금 반환 채무를 직접적으로 부담하지 않을 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 다만, 이 조건에 대한 정확한 법적 검토와 임차인과의 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

물건지 인근은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러진 복합 상권입니다. 서울신구로초등학교를 비롯한 교육 시설과 구로역을 중심으로 한 교통 및 상업 인프라가 발달해 있습니다. 또한, 인근에 위치한 구로디지털단지는 다수의 IT 기업과 종사자들이 근무하는 지역으로, 배후 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 전반적으로 지역 내 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 안정적인 상권 유지 및 발전을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

단지형 다세대주택으로 이용 중인 본 물건은 서울신구로초등학교, 구로중학교 등 교육 시설과 가깝습니다. 구로역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 구로디지털단지와의 인접성으로 인해 직주근접 수요 또한 기대할 수 있습니다. 녹지 공간으로는 인근의 공원 등을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '임차인의 대항력 포기 조건'과 관련된 법적 검토의 필요성입니다. 조건부 매각의 세부 내용을 면밀히 확인하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'으로 명시되어 있어 현재 점유 상태나 임대차 계약의 유무, 내용 등을 파악하는 것이 중요합니다. 토지이용계획 상 '장애물제한표면구역', '교육환경보호구역', '군사기지 및 군사시설 보호법' 등의 제약 사항은 향후 건축이나 재산권 행사에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치한 도시형 생활주택입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 낙찰 시 명도 관련 리스크가 낮아질 가능성이 있습니다. 하지만 이러한 조건부 매각의 세부 사항에 대한 철저한 법률적 검토와 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 주변 상권 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 우수한 교통망을 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 구로디지털단지와의 근접성은 직장인 임대 수요를 확보하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다. 대항력 포기 조건부 매각으로 인한 명도 부담 감소는 투자 결정에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 모든 법적 조건과 임대차 관계를 명확히 파악한 후 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계