나이스옥션 법원경매 고양 2022타경69949 [1] 경기도 고양시 덕양구 북한동 509 종교시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2022타경69949 [1] 경기도 고양시 덕양구 북한동 509 종교시설 경매

• 사건번호: 2022타경69949
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 북한동 509
• 감정가: 2,259,256,360원
• 최저가: 1,107,035,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 종교시설

고양지원 경매4계 2022타경69949 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 북한동 509 | 감정가: 2,259,256,360원 | 최저가: 1,107,035,000원 | 용도: 종교시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 고양시 덕양구 북한동 소재 종교시설(사찰 부지 및 건물)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 2,259,256,360 원으로, 토지/건물 일괄매각 방식이며 제시외 건물을 포함합니다.

토지 면적은 2981.00㎡ (약 901.75 평)이며, 건물 면적은 총 540.04㎡ (주건물 516.04㎡ + 제시외 24.00㎡, 약 163.36 평)입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2022타경69949 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 북한동 509

용도: 종교시설

감정가: 2,259,256,360 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 입지 조건

대상 물건은 북한산국립공원 내에 소재하고 있으며, 주변은 임야 및 종교시설 등이 소재하는 전형적인 산림지대입니다.

일련번호 1 토지 중 일부는 경기도 문화재자료 제140호 고양북한산 서암사지 부지로서 문화재구역 및 보호구역으로 지정되어 있습니다.

차량 진출입이 불가능하며 버스정류장이 다소 원거리에 있어 제반 교통 상황 및 접근성은 매우 불편한 수준입니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

현황은 자연림 상태 및 종교시설 건부지로 이용 중이며, 일부 등산로가 개설되어 있습니다.

위치적 특성상 일반적인 상업시설 및 생활 편의시설은 사실상 전무하며, 생활정보는 주변 환경에 영향을 받지 않는 독립적인 사찰 운영에 초점이 맞춰져야 합니다.

3. 물건 현황 (감정평가 요약)

3.1. 토지 현황

토지는 인접 필지 대비 부정형이며 일부 완경사 및 급경사를 이루고 있습니다.

문화재구역은 종교시설(서암사 사찰) 부지로 이용 중이며, 보호구역은 자연림 상태 및 현황 등산로로 이용 중인 점을 감안하여 평가되었습니다.

토지 북서측 일부는 노폭 약 2-3m의 현황 등산로로 이용되고 있습니다.

3.2. 건물 현황

일련번호 2 (인법당) 및 3 (요사체) 건물은 모두 건축법상 사용승인을 받지 않은 미사용승인 상태의 건물입니다.

구조는 목조 한식기와지붕 단층 건물이며, 외벽은 황토 회반죽 마감 등으로 전통적인 사찰 건축 형태를 갖추고 있습니다.

일련번호 3 요사체 부분에는 전기보일러에 의한 바닥난방설비 및 위생, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

제시외 건물 (비닐하우스 2동 및 천막 1동, 총 24.00㎡, 약 7.26 평)도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 방식 및 채권 관계

본 건은 부동산 임의경매이며 토지 및 건물을 일괄 매각합니다.

소유자, 채무자, 채권자는 각각 대OOOOOOOOOO, 대OOOOOOOOOO, 한O으로 확인됩니다.

제시외 건물을 포함한 일괄 매각이므로, 법정 지상권 성립 여지 및 불법 건축물 양성화 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 특이 사항 및 법적 허가

목록 2, 3 건물은 건축법상 미사용승인 건물로, 향후 사용 승인 또는 양성화 진행 시 이행강제금 부과 등 법적 리스크가 존재합니다.

문화체육관광부의 2023.4.26.자 회신에 따르면, 본 매각 부동산 목록은 지정한 사찰 중에는 포함되지 않아 문화체육관광부 장관의 허가를 받을 필요가 없다 기재되어 있어, 매각 절차상의 복잡성은 줄어들었습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

국립공원 내 산림지대이며 종교시설 용도로서 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

본 물건의 가치는 공익성(문화재) 및 종교시설(사찰) 운영의 영속성에 중점을 두고 평가되어야 합니다.

다만, 북한산 등산로와 인접하여 사찰 방문객 및 등산객의 유입은 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오 시설

고양시 덕양구 지역은 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시 운영의 주요 기피시설(혐오시설)이 인접 지역에 소재하여 주민들의 불만이 제기되고 있는 지역입니다.

다만, 본 물건지는 북한산 국립공원 내에 깊숙이 위치한 사찰 부지로서, 이러한 광역 시설로 인한 직접적인 피해나 접근성 영향은 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한 리스크

북한산국립공원 및 시도지정문화재구역 및 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 대수선 등 일체의 개발행위에 대한 제한이 매우 엄격합니다.

6.2. 건축법상 리스크

일련번호 2, 3 건물은 미사용승인 건물(불법 건축물)이므로, 낙찰 후 사용 및 운영을 위해서는 건축법상 양성화 절차 또는 이행강제금 납부 등의 법적 비용 및 노력이 수반될 수 있습니다.

6.3. 접근성 리스크

차량 진출입이 원천적으로 불가능하며 대중교통 이용도 불편하여, 물류 이동 및 거주자 생활 편의에 있어 심각한 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 자연 경관을 자랑하는 북한산국립공원 내에 위치하며, 경기도 문화재자료 부지라는 희소성을 가진 종교시설입니다.

미사용승인 건물 및 문화재보호구역이라는 공법상 리스크가 있으나, 사찰 운영을 위한 대규모 부지 (약 901.75 평)를 확보할 수 있는 기회입니다.

문화체육관광부 장관의 허가 불필요 회신은 매각 절차를 간소화한다는 점에서 긍정적입니다.

7.2. 투자 포인트

문화재구역 내 희소성: 북한산 국립공원 내에 위치한 문화재자료 부지라는 대체 불가능한 희소성을 가집니다.

대규모 토지 확보: 종교시설 운영에 필요한 약 900평이 넘는 대규모 토지를 확보할 수 있습니다.

사찰 운영 용이성: 이미 인법당과 요사체 등의 건물이 현황 종교시설로 이용 중이며, 문화체육관광부의 매각 허가 불필요 회신으로 매매 진행이 비교적 수월할 수 있습니다.

실수요 측면: 종교단체 또는 사찰 운영을 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계