나이스옥션 법원경매 고양 2025타경200 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 7 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경200 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 7 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경200
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 7
• 감정가: 9,414,118,200원
• 최저가: 4,612,918,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매4계 2025타경200 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 7 | 감정가: 9,414,118,200원 | 최저가: 4,612,918,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경200 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 7 외 다수

용도: 근린생활시설

감정가: 9,414,118,200원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 총면적: 2,789.00㎡ (약 843.60평)

건물 총면적: 3,912.30㎡ (약 1,183.47평)

건물 제시외면적: 173.60㎡ (약 52.51평)

1.3. 매각 및 권리 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 노선 상가지대로 근린생활시설이 주로 소재하며, 후면은 공동주택지대로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 보입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

본건은 총 9개 목록의 토지로 구성된 일괄 매각 물건입니다.

기호(1, 3): 근린생활시설 건부지로 이용되는 부정형 완경사지입니다.

기호(5, 6, 8, 9): 현황 도로로 이용되는 부정형 완경사지입니다.

기호(7): 지목은 전(田)이나 현황은 주차장으로 사용되며, 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능합니다. 이 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

주요 도로 접촉은 북서측으로 약 10m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 법률적 분석 (권리분석)

3.1. 경매 개시 및 관계자

본건은 채권자가 농OOOOOOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무에 의한 임의경매로 판단됩니다.

3.2. 매각 대상 및 구성

토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가에 제시외 건물(총 173.60㎡)이 포함되어 있습니다. 목록 1, 3은 건물의 대지로, 목록 2 건물의 대지 및 주차장, 목록 5~6은 아스팔트 포장된 토지, 목록 8~9는 도로로 이용되고 있어 전체 시설 운영에 필수적인 토지들로 구성되어 있습니다.

3.3. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

가장 큰 법률적 리스크는 목록 7(지목: 전)에 대한 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 몰수되어 매각대금에 산입되므로, 낙찰자는 반드시 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 건물 현황

기호(2) 건물은 2014년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물입니다.

기호(4) 건물은 2016년 사용승인된 일반철골구조의 지하 1층/지상 3층 건물이며, 승강기 설비가 되어 있습니다.

두 건물 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.

4. 용도 및 이용 분석 (상권분석)

4.1. 이용 현황 및 시설 조건

본건은 다수의 필지 위에 근린생활시설(2개 동)이 위치한 대형 상가 건물입니다. 주변이 노선 상가지대와 공동주택지대가 혼재되어 있어, 인근 주거지 수요를 흡수할 수 있는 업종에 유리합니다. 기호(4) 건물이 승강기를 갖추고 있어 층별 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

거의 모든 토지가 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있어 개발 및 건축 규제 면에서 비교적 양호합니다.

다만, 일부 필지에 가축사육제한구역(일부/전부 제한) 및 상대보호구역(아리솔유치원)이 설정되어 있어, 향후 용도 변경이나 특정 시설 인허가 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 주변 정보 및 환경 (생활정보)

5.1. 주위 환경

배후에 공동주택지대가 형성되어 있어 기본적인 유동인구와 배후 수요가 존재합니다. 주로 노선 상가를 따라 근린생활시설이 밀집된 형태로, 지역 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권에 적합합니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 감정평가서 및 제한적인 정보로 확인된 바, 본건 주변에 명확히 기재된 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 입찰 전에는 현장 방문 및 주변 지도를 통해 쓰레기 처리 시설, 고압선 등 잠재적 기피 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 치명적인 리스크로, 목록 7(지목 '전')에 대해 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 주차장으로 사용 중이더라도 지목이 '전'이므로, 관할 지자체에 사전 문의하여 취득 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임대차 관계가 미상인 상태입니다. 명도 리스크 및 임차인 현황을 파악하기 위해 현장조사 및 입찰 전 법원 자료 열람이 필수적입니다. 미확인 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

6.3. 경계 및 면적 불확실성

주의사항에 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 추후 경계 분쟁의 가능성을 배제할 수 없으므로, 필요 시 측량을 고려해야 합니다.

6.4. 맹지 토지 포함

목록 7은 지적상 맹지입니다. 인접지를 통하여 접근 가능하다고는 하나, 법적인 도로 확보 여부와 향후 이용에 제약을 받을 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동의 공동주택지대 배후에 위치한 대형 근린생활시설 일괄 매각 물건입니다. 94억 원대의 높은 감정가만큼 규모가 크고, 토지 면적(843.60평)과 건물 면적(1,183.47평)이 상당하여 지역 내 랜드마크 상업 시설로 활용될 잠재력이 있습니다. 농지취득자격증명 제출 리스크가 있으나, 이 부분을 해소할 수 있다면 경쟁률을 낮추고 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 공동주택지대 후면의 노선 상가 중심부에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 용이합니다.

규모의 경제: 대규모 토지 및 건물 면적을 일괄 취득하여, 학원, 병원, 대형 프랜차이즈, 사무 공간 등 다양한 업종 구성 및 개발에 유리합니다.

개발 잠재력: 대부분 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 활용도가 높습니다.

7.3. 입찰 핵심 전략

목록 7 토지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 사전에 확인하고, 임대차 현황을 철저히 조사하여 명도 계획을 수립하는 것이 입찰 성공의 핵심 전략입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계