나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경106335 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-147 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2024.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철7호선 ‘신대방삼거리역’ 남동측 근거리에 위치하는 다세대주택으로 주위는 연립,다세대주택 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 북서측 근거리에 지하철7호선"신대방삼거리역" 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 석재타일, 치장벽돌쌓기 마감 등,

창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방 설비, 소화설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 동측으로 노폭 약 8-12m, 서측 및 남측으로 각 4-8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(사도)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경106335 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-147, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

건물면적: 44.97㎡ (약 13.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

작성일: 2026년 7월 11일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 지하철 7호선 '신대방삼거리역' 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지대로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 지하철 7호선 '신대방삼거리역'이 위치하고, 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. 외벽은 석재 타일 및 치장 벽돌로 마감되었으며, 창호는 PVC 창호입니다.

토지 이용: 대상 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 8-12m, 서측 및 남측으로 각 4-8m 내외의 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 9일 접수된 우리은행 근저당(154,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정으로 인하여 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

총 채무액 (등기부채권 총액): 259,614,332원

임차인 현황:

* 제이와이에셋대부주식회사 (법인)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 법인이며 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본 물건은 등기부상 채무 총액이 감정가보다 낮아 권리 인수 부담이 적습니다. 말소기준권리 이후의 근저당, 가압류, 전세권 등이 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 채무자 겸 소유자가 현재 점유 중인 것으로 조사되어 명도 과정이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

주변 시세 (최근 3건의 매매 정보 분석):

* 2026년 7월 10일: 서울특별시 동작구 상도동 279-397 (강호빌리지) 4층, 42.94㎡ (약 13평), 2017년 준공, 230,000,000원 (2억 3천만원)에 직거래. 본건과 면적, 층수, 건축 연도가 유사하여 가장 직접적인 비교 대상입니다.

* 2026년 7월 5일: 서울특별시 동작구 상도동 159-298 (효성빌라 B동) 2층, 34.77㎡ (약 10.5평), 1986년 준공, 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)에 중개거래. 건축 연도가 오래되었고 면적이 작으나, 비슷한 시기에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일: 서울특별시 동작구 상도동 279-586 (대성하이빌라 B동) 2층, 41.16㎡ (약 12.45평), 1991년 준공, 740,000,000원 (7억 4천만원)에 중개거래. 이 거래는 유사 면적 및 건축 연도의 다른 사례에 비해 매우 높게 나타나, 특수 거래이거나 다른 요인이 작용한 것으로 판단되며 일반적인 시세 비교에는 신중해야 합니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가(370,000,000원)는 가장 유사한 조건의 최근 실거래가(230,000,000원)보다 약 60% 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 차이, 또는 개별 건물의 상태나 평가 방식에 따른 편차일 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 실거래가를 면밀히 참고하는 것이 중요합니다.

주변 시설: 신대방삼거리역을 중심으로 상업 시설, 병원(보라매병원, 한림대병원 등), 학교(중앙대, 숭실대 등) 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경: 본 물건이 위치한 상도동 지역은 다세대주택이 밀집한 조용한 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역과의 접근성이 우수하여 서울 시내 주요 업무 및 상업 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 유리합니다.

편의시설: 단지 주변에 마트, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 분포되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

채무자 겸 소유자 점유: 현재 채무자 겸 소유자가 점유 중인 것으로 파악되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(370,000,000원)와 가장 유사한 조건의 최근 실거래가(230,000,000원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 낙찰가 결정에 있어 신중한 접근과 면밀한 시세 조사를 요구합니다.

중복사건: '중복사건' 표시는 본 건 외에 동일한 부동산에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있을 가능성을 시사합니다. 관련 정보를 추가 확인하여 경매 절차 및 낙찰 이후의 권리 관계에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

혐오시설: 본건 물건지 바로 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 동작구 내 보라매공원 인근에 쓰레기 적환장이 있고, 과거 강남 소각장 문제와 같이 쓰레기 처리 시설 등 환경 관련 시설에 대한 주민 민감도가 존재했던 사례가 있습니다. 이는 장기적인 지역 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있으므로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가보다 낮고, 말소기준권리 이후 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담 및 명도 위험이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 채무자 겸 소유자의 점유 상태 또한 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동성이 뛰어납니다.

안정적인 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 조용한 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

낮은 권리 인수 부담: 말소기준권리 이후 권리가 대부분 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 권리 및 보증금 부담이 거의 없습니다.

장기적 가치 상승 잠재력: 동작구는 재개발 및 정비 사업 논의가 활발한 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 370,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(42.94㎡, 4층, 2017년 준공)의 거래가는 230,000,000원으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 34.77㎡ 면적의 오래된 건물도 215,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시장 상황은 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있다고 판단됩니다.

채무자 겸 소유자 점유로 인한 명도 비용과 예상 소요 시간, 그리고 시세와의 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 실거래가 230,000,000원을 기준으로 약간의 가치 상승 여력(더 큰 면적, 층수 등)과 시장 상황을 반영하여, 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석을 토대로 산정되었으며, 실제 경매 상황, 경쟁 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.