나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경84475 [1] 경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-27 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 "송추정신병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 노인복지시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)-(5),(7),(8): 도로임.
기호(6): 경사지대내 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(6): 북측, 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(7):
계획관리지역,성장관리계획구역(일반형,장흥05),가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토석채취제한지역<산지관리법>,성장관리권역
<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호
(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,


기호(2),(5):
보전관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
토석채취제한지역<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설
설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에
문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

기호(3):
보전관리지역,소하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,소하천구역(부곡천)<소하천정비법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로
관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

기호(6):
계획관리지역,성장관리계획구역(일반형,장흥05),가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토석채취제한지역<산지관리법>,성장관리권역
<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호
(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
[공고번호 제2019-2150호],

기호(8):
계획관리지역,보전관리지역,성장관리계획구역(일반형,장흥05),가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로
관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9): 일반철골구조 철골조(이피에스판넬)지붕 단층 건으로서,

외벽: 판넬마감 등,
창호: 새시창호임.

기호(10): 일반철골구조 철골조(이피에스판넬)지붕 단층 건으로서,

외벽: 판넬마감 등,
창호: 새시창호임.

기호(11): 일반철골구조 철골조(이피에스판넬)지붕 단층 건으로서,

외벽: 판넬마감 등임.

기호(12): 벽돌구조 기타지붕 지상2층 건으로서,

외벽: 벽돌쌓기마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

기호(9),(10): 근린생활시설(창고),
기호(11): 근린생활시설(화장실),
기호(12): 근린생활시설(사무실 등)로 이용중임.

설비내역

기호(9),(10): 기본적인 전기설비 등,
기호(11): 위생 및 급배수설비,
기호(12): 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠-㉥ 소재함.
(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 기호(11)의 도로명주소는 등기사항전부증명서상 "경기도 양주시 장흥면 가마골로 264-44"로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현황 "경기도 양주시 장흥면 가마골로 246-44"인 바, 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외(감정평가서상 ㉠~㉥) 포함. 제시외 컨테이너는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경84475 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-27

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,022,840,620원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 "송추정신병원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 노인복지시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 기호(1)-(5),(7),(8)은 도로로 이용 중이며, 기호(6)은 경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(6) 토지는 북측, 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 본건 토지 일부는 계획관리지역, 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다 [cite: 토지이용계획 및 제한상태].

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약에 따르면, 말소기준권리는 하나은행의 근저당 (2019.05.30. 접수, 금1,680,000,000원) 입니다 [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

* 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 상기 근저당 외 다수의 가압류 (주식회사고래아이씨, 우리은행, 주식회사부미텍스타일) 및 압류 (양주시, 국민건강보험공단) 등이 있습니다 [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사보국주택

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업자일자: 2022-09-29, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사서림이공일이

보증금: 0원, 차임: 2,500,000원, 사업자일자: 2023-07-10, 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있어 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 일대에 위치하며, 주변은 노인복지시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 용도의 지역입니다.

* 건물의 일부는 근린생활시설(창고), 근린생활시설(화장실), 근린생활시설(사무실 등)로 이용 중으로 파악됩니다 [cite: 건물감정평가요항표].

* 차량 접근성이 양호하고 인근에 대중교통 이용이 가능한 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시설로 '송추정신병원'이 언급되며, 자연환경을 활용한 시설(예: 장흥 아트파크 등)도 지역 특성으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 노인복지시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며, 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있습니다.

* 행정/규제: 토지이용계획상 성장관리권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 특정 용도나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 및 건물 소재지 불일치 가능성: 제공된 사건 정보 상 소재지는 경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-27이나, 건축물표제부 JSON 상 건물은 '경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-3번지'에 위치하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 건축물대장과 등기부등본 상의 내용이 일치하지 않거나, 관련 필지 간 복잡한 관계가 있을 수 있음을 시사하며, 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 주소 불일치: 건물(11)의 경우, 도로명주소가 등기사항전부증명서상 '경기도 양주시 장흥면 가마골로 264-44'로 되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 '경기도 양주시 장흥면 가마골로 246-44'로 기재되어 있어 혼선 가능성이 있습니다 [cite: 건물감정평가요항표].

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규적 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 컨테이너는 매각에서 제외되나, 제시외 건물 ㉠~㉥는 포함되어 있습니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

* 주변 시설: "송추정신병원"이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리에 위치한 근린생활시설로서, 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

* 감정가는 30억 2천여만 원이며, 토지 면적 4225.00㎡ (약 1278.0평), 건물 면적 891.53㎡ (약 269.7평)입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 하나은행 근저당 외 다수의 가압류 및 압류로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 있는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 지역 특성상 자연환경과 함께 다양한 시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 일부 토지이용 규제가 존재합니다.

* 다만, 소재지 번지 및 건물 주소에 대한 불일치 가능성이 제기되어, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 건으로 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 근린생활시설로서 용도 폐기 후 재개발 또는 용도 변경 가능성을 검토할 수 있습니다 (다만, 토지이용계획 확인 필요).

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 특정 투자 목적이나 구조를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 3,022,840,620원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 가치 평가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다.

* 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 투자 회수율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.