나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70039 [1] 경기도 양주시 덕계동 682-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 대체로 등고평탄한 토지로서 주택 및 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 5-6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 양와 단층 주택 및 철근콩크리트 스라브 단층 지하실로서
외벽 : 치장벽돌, 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

에이동 시멘트 부록조 스레트즙 단층 공장으로서 소재불명 상태임.

비동 시멘트 부록조 스레트즙 단층 공장으로서
외벽, 내벽 : 시멘트 부록 마감.
창호 : 샤시창호임.

시동 시멘트 부록조 스레트즙 단층 공장으로서
외벽, 내벽 : 시멘트 부록 마감.
창호 : 샤시창호임.

디동 시멘부록조 스레트지붕 단층 공장으로서
외벽, 내벽 : 시멘트 부록 마감.
창호 : 샤시창호임.

이동 세멘브록조 스레트지붕 단층 공장으로서 소재불명 상태임.

이용상태

공부상 주택 및 공장임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 전기설비, 위생설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

에이동 및 이동은 소재불명 상태이고, 비동,시동,디동의 공부상 지붕은 스레트즙, 스레트지붕이며, 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외(감정평가서상 ㉠~㉥,㉧~㉪,㉬,㉭) 포함. 이동 가능한 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㉦,㉫) 매각에서 제외
2. 지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70039 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 682-5

용도: 공장

감정가: 1,035,277,240 원

토지면적: 4343.00㎡ (약 1313.77평)

토지지분: 694.88㎡ (약 210.21평)

건물면적: 1916.32㎡ (약 579.68평)

건물지분: 306.61㎡ (약 92.75평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 공동담보, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항: 일괄매각 (감정평가서상 ㉠~㉥, ㉧~㉪, ㉬, ㉭ 포함; 이동 가능한 제시외 컨테이너(㉦, ㉫) 제외), 지분매각, 공유자우선매수신고 1회 행사 가능.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을7 (진접농업협동조합 근저당, 접수일자 2013-04-01)

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 다만, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 인수 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 중요한 사항입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(을7)보다 선순위 권리가 없으므로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을8 근저당, 갑6 강제경매 개시결정 등)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 해당 물건의 소유권 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 양주시 덕계동은 주거 지역(아파트, 주택 등)과 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 덕산초등학교 인근이라는 점에서 주거지의 영향을 받는 상권으로도 볼 수 있습니다.

잠재력: 주변에 주거 시설이 다수 분포하고 있으며, 양주신도시 개발 계획(회천신도시, 옥정신도시 등)과 연계하여 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 덕산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제가 있을 수 있습니다.

편의시설: 주위 환경에 근린생활시설이 소재하는 것으로 파악되나, 구체적인 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

기타: 본건은 공장 용지이므로, 주거용 시설로서의 생활 편의성은 제한적일 수 있습니다.

해당 물건은 공장으로, 아파트의 전용면적 및 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

지도 등 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 확인은 본 AI의 기능 범위를 벗어나므로 수행할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 소유권 행사 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생하여 향후 건물 철거 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 인수 가능성이 높음을 시사합니다.

건물 상태 및 공부 불일치: 건물 A동 및 E동은 소재불명 상태이며, B, C, D동은 공부상 지붕 재질(슬레이트)과 현황(판넬)이 다릅니다. 이는 건물 활용 및 유지보수에 대한 추가적인 비용 발생 또는 불확실성을 내포합니다.

토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 공장 용지의 지분 경매 물건으로, 덕산초등학교 인근 주거 및 공장 혼재 지역에 위치합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 소멸되나, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재 가능성은 매우 중요한 인수 사항입니다. 또한, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 법정지상권 성립 불분명, 건물 상태(소재불명, 공부 불일치) 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 구체적인 현황 파악 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 지역 개발 가능성 및 지분 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 최근 양주시 덕계동 일대 신도시 개발 및 산업단지 조성 등 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 지분 경매: 일반 경매 대비 낮은 진입 가격으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 주거 및 공장 밀집 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 개발 잠재력: 양주신도시 개발 계획 및 주변 산업단지 조성 등 지역 개발과 연계된 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 감정가는 1,035,277,240원이지만, 현장 조사 결과, 법정지상권 등 인수되는 권리의 가치 평가, 건물 상태, 공유자와의 관계, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율 등을 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.