나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70039 [1] 경기도 양주시 덕계동 682-5 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70039 [1] 경기도 양주시 덕계동 682-5 공장 경매

• 사건번호: 2025타경70039
• 주소: 경기도 양주시 덕계동 682-5
• 감정가: 1,035,277,240원
• 최저가: 507,286,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

의정부지방법원 경매7계 2025타경70039 | 소재지: 경기도 양주시 덕계동 682-5 | 감정가: 1,035,277,240원 | 최저가: 507,286,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경70039 (1)이며, 소재지는 경기도 양주시 덕계동 682-5입니다. 본 경매는 부동산강제경매로, 토지 및 건물 지분 매각입니다.

매각대상은 토지면적 4,343.00㎡ (약 1,313.7평) 중 69488 지분과 건물면적 1,916.32㎡ (약 579.7평) 중 30661.12 지분입니다. 최초 감정가는 1,035,277,240원이며, 용도는 공장 및 주택 건부지로 이용 중입니다.

소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 윤OO이며, 특이사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물 일부가 매각에 포함되고, 이동 가능한 컨테이너(㉦,㉫)는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물 면적은 352.70㎡ (약 106.7평)입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 덕산초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

토지 형태는 부정형의 대체로 등고평탄한 토지이며, 주택 및 공장 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 용도 및 규제 분석

2.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(해당교육청에문의바람), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

제1종일반주거지역에 위치하여 주거시설로의 활용 및 가치 상승 가능성이 있으나, 동시에 가축사육, 교육환경 보호, 배출시설 설치 등에 제한을 받으므로 향후 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.2. 건물 현황 및 특징

공부상 용도는 주택 및 공장이며, 여러 동의 건물로 구성되어 있습니다.

주택 부분은 연와조 양와 단층 주택 및 철근콘크리트 슬래브 단층 지하실 구조이며, 공장 건물(B, C, D동)은 시멘트 부록조에 현황 판넬지붕입니다.

특이하게도 에이동 및 이동 공장 건물은 현재 소재불명 상태이며, 비동, 시동, 디동의 경우 공부상 스레트즙/지붕이나 현황은 판넬지붕으로 되어 있어 건물 대장 정리 및 현황 파악에 주의가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 주의사항

본건은 토지와 건물에 대한 지분 매각이며, 부동산강제경매입니다. 지분 매각의 경우 타 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통한 권리 확보가 필수적이므로 이에 대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

일괄매각 조건이며, 제시외 건물 (㉠~㉥,㉧~㉪,㉬,㉭)은 매각에 포함되지만, 이동 가능한 제시외 컨테이너 (㉦,㉫)는 매각에서 제외되므로 현장 조사 시 포함 여부를 정확히 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(未詳)으로 기재되어 있어, 현재 점유자(임차인 또는 소유자)의 현황 및 대항력 여부를 반드시 현장조사 및 문건 분석을 통해 확인해야 명도(인도) 리스크를 최소화할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주거 환경

본건 주변은 아파트, 연립/다세대 주택 등의 주거시설과 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재된 복합지역입니다.

덕산초등학교 인근으로 주거 밀도가 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추어진 것으로 보이나, 대규모 상권은 형성되어 있지 않을 가능성이 높습니다. 대중교통 상황은 보통이며, 차량 접근성이 양호하여 출퇴근 및 물류 이동에 큰 제약은 없어 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 현황 리스크

지분 매각: 가장 큰 리스크로, 나머지 지분권자와의 협상 및 법적 절차 진행이 필요합니다.

소재불명 건물: 에이동 및 이동 건물은 소재불명 상태로, 향후 철거 또는 법적 조치 시 문제가 될 수 있으며, 건축물대장 정리 등이 필요할 수 있습니다.

임대차 미상: 점유자 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

규제 리스크: 공장 시설이 제1종일반주거지역 및 각종 제한구역에 위치하므로, 공장 증축 또는 용도 변경 시 까다로운 건축/개발 제한을 받을 수 있습니다.

5.2. 외부 환경 리스크 (혐오시설 등)

제공된 정보 내에서는 주변 환경이 '보통' 수준으로 평가되었으며, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고 공장 등과의 거리를 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역 내에 위치한 대규모(토지 약 1,313.7평)의 주택 및 공장 혼합 형태의 지분 매각 물건입니다. 입지 환경은 보통 수준이며, 덕산초등학교 인근으로 주거 잠재력이 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 일부 건물의 소재불명 및 공부상 현황과의 차이, 임대관계 미상 등의 리스크가 명확하므로 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 지분 문제 해결 및 명도에 대한 전략 수립이 필수적인 고난도 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

대형 토지면적: 4,343.00㎡ (약 1,313.7평)의 대형 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

용도 전환 잠재력: 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 향후 공장 부분이 주거시설(주택, 다세대, 연립 등)로 개발될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공장/주거 복합 활용: 지분 문제가 해결된다면, 현재와 같이 공장과 주택을 동시에 운영하며 임대수익과 실거주를 병행할 수 있는 복합적인 활용이 가능합니다.

낙찰가 경쟁력: 지분 매각이라는 특성상 일반 매각 물건 대비 유찰 가능성이 높아 저가에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계