나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70619 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 나동 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70619 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 나동 2층 202호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매7계 2025타경70619 | 소재지: 경기도 포천시 가산면 가산로 376, 나동 2층 202호 (송학레미안2차) | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 77,420,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70619 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 나동 2층 202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형 다세대)

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

건물면적: 56.12㎡ (약 16.97평, 전용면적 추정)

층수: 5층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용승인일: 2020.06.25 (비교적 신축 건물)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "경북중학교" 남동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통임.

이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

주변 환경: 본건이 위치한 가산면 마산리는 포천시의 남쪽에 위치하며 소흘읍 등과 접해있고, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 평가됨.

교통 여건: 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스 정류장으로 인해 대중교통 이용도 보통 수준으로 파악됨.

주요 시설: "경북중학교"가 인근에 소재하여 학군이 형성되어 있으며, 가산면 행정복지센터, 가산농협, 가산파출소, 가산119안전센터 등 주요 관공서 및 시설이 가산면 내에 위치하여 생활 편의를 제공함.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활 정보: 가산면은 포천시의 동남쪽에 위치하며 비교적 평지가 많고 인근에 학교 및 관공서가 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있음.

상권 분석: 주거지역 내에 위치하며, 감정평가서상 근린생활시설이 부근에 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 대규모 상권은 인근 소흘읍이나 포천동 방면으로 이동이 필요할 수 있음.

혐오시설: 본건 소재지 주변의 구체적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 해당 지역은 비행안전 제5구역 등 군사 관련 규제가 적용되는 지역임을 감안해야 함.

2.3. 토지이용계획

토지용도: 제2종일반주거지역 (양호한 주거지역 용도)

제한사항:

가축사육제한구역(전부제한): 축사 건축 등은 불가함.

상대보호구역(경북중학교): 학교 주변으로 건축 제한을 받을 수 있음.

비행안전 제5구역(지원): 군사시설 보호법에 따른 규제가 적용됨.

성장관리권역: 수도권 정비계획법에 따른 규제가 적용됨.

(주거지역으로서의 용도는 양호하나, 개발 및 증축 시 다양한 법적 제한을 검토해야 함.)

3. 특이사항 및 권리분석

3.1. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어, 토지와 건물 모두를 취득하는 안전한 형태의 경매임.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 명료함.

경매구분: 부동산강제경매 (채무자의 일반 채권에 의한 경매)로 진행 중임.

공부와의 차이: 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됨. (현황과 공부 일치)

3.2. 잠재적 리스크

임대관계: 임대관계가 미상으로 조사됨. 이는 현장 조사 시 임차인의 유무 및 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 반드시 확인해야 하는 중요한 리스크임. (명도 난이도 및 추가 인수금 발생 가능성 확인 필요)

입지 규제: 비행안전 제5구역, 상대보호구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 향후 개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2020년 6월에 사용승인된 비교적 신축의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임.

감정가는 1억 5,800만원으로 산정되었으며, 토지/건물 일괄매각으로 안전하게 접근할 수 있는 물건임.

학군(경북중학교)과 근린생활시설 접근성이 보통 수준으로, 포천시 가산면 내 실거주 목적 또는 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자에게 적합함.

4.2. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 수리 비용 및 감가상각 부담이 적음.

제2종일반주거지역: 토지 용도가 양호하여 주거지로서의 가치가 높음.

안정적인 매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계의 복잡성이 낮음.

감정가 대비 투자 기회: 최초 감정가 기준으로 가격 적정성을 판단하고, 유찰 시 입찰을 고려할 경우 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있음.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계