나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70619 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 나동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 ""경북중학교"" 남동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 2층 202호로서
사용승인일;2020.06.25
외벽;치장벽돌 쌓기, 화강석 붙임 등
내벽:벽지도배, 타일붙임 등
창호;프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대;상세는 별첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70619 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 나동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.565㎡ (약 10.15평)

건물면적: 56.12㎡ (약 16.97평)

건물지분: 56.125㎡ (약 16.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2020년 06월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "경북중학교" 남동쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

건물 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북중학교), 비행안전 제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 05월 03일자 인천세무서장의 압류 등기입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 소유권이전(신탁등기 말소), 주택임차권(김공호), 압류(인천세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* LONGTHAROTH: 2023년 10월 18일 전입(사업)하였으며, 보증금 및 차임은 0원입니다. 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* SUONLORSY: 2023년 10월 18일 전입(사업)하였으며, 보증금 및 차임은 0원입니다. 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 김공호: 2022년 03월 23일 전입, 2022년 02월 15일 확정일자를 받았습니다. 보증금 158,000,000원이며, 대항력은 없습니다. 주택임차권 등기가 되어 있었으나, 매각으로 말소되었습니다. 또한, 채권자 주택도시보증공사(HUG)는 김공호 씨의 보증금반환채권을 양수하면서 우선변제권만 승계하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.4. 특이사항 및 인수조건

본 건은 "대항력있는 임차인"이 존재하며, "HUG 인수조건 변경" 사항이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 대항력있는 임차인들의 존재는 잠재적 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 지역 내 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

- 2018년 건축된 "주원홈타운(2동3동5동)"의 경우, 전용면적 약 68.5㎡(약 20.7평)가 2026년 6월 118,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,700,000원)

- 2023년 건축된 "제이파크빌"의 경우, 전용면적 약 71.07㎡(약 21.5평)가 2026년 6월 280,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,000,000원)

4.2. 시세 비교

본 물건의 감정가는 158,000,000원으로, 건물면적 56.12㎡(약 16.97평) 기준 평당 약 9,310,000원입니다. 최근 거래된 "주원홈타운"과의 가격 비교 시, 본 물건의 감정가는 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, "제이파크빌"의 높은 거래가는 신축 연식 및 단지 특성에 따른 차이로 보입니다. 본 물건은 2020년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 경북중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주요 제한사항

본 물건은 "경북중학교" 주변으로 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 비행안전 제5구역에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 직접적으로 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 포천시 가산면 일대에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 지역 주민들의 반대 의견이 일부 존재하나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 문제

보증금 및 차임이 0원인 "대항력있는 임차인" LONGTHAROTH, SUONLORSY가 존재합니다. 이들의 대항력으로 인해 낙찰자가 명도 과정에서 어려움을 겪거나, 이들과의 별도 합의가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 입찰 전 명확히 확인이 필요합니다. HUG가 김공호 씨의 채권을 양수하면서 대항력을 포기했다는 확약서가 제출되었으나, 다른 대항력있는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 문제를 종합적으로 고려해야 합니다.

6.3. 도시계획 제한

비행안전 제5구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나, 보증금과 차임이 없는 "대항력있는 임차인" 두 명의 존재는 명도 및 재산권 행사에 있어 매우 중요한 변수입니다. HUG 인수조건 변경 및 채권 양수 관련 확약서 내용은 긍정적일 수 있으나, 근본적인 임차인 리스크는 여전히 남아있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 도시형생활주택

2020년 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 해당하는 주택입니다.

8.2. 안정적인 주변 환경

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.3. 합리적인 감정가

시장 거래 사례와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 지역 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력있는 임차인(보증금/차임 0원) 존재로 인한 명도 리스크가 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, HUG의 채권 양수 조건 및 확약 내용이 낙찰자에게 유리하게 작용할 가능성은 있으나, 임차인과의 추가 협상 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 감정가 158,000,000원 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.