나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71193 [1] 경기도 의정부시 용현동 287-11 용현파크 1동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재""의정부용현초등학교""서측 인근에 위치하며, 인근일대
는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 대체로
무난한 지역임.

교통상황

본 다세대주택까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장 및 경전철
역(송산역)까지의 거리 등으로 보아 제반 교통여건은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서

외벽: 적벽돌 조적 등.
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등.
창호: 새시 유리 이중창호 등.
사용승인일 : 2011.09.28

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조는 후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수 및 급탕설비, 위생설비, 개별난방설비, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 세장형의 토지이며 인접토지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-08-19), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한
허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 의정부지방법원 2025타경71193 (1)

1.2. 소재지: 경기도 의정부시 용현동 287-11 용현파크 1동 4층 403호

1.3. 건물명: 용현파크

1.4. 용도: 다세대주택

1.5. 감정가: 123,000,000원

1.6. 토지 면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

1.7. 건물 면적: 56.22㎡ (약 16.99평)

1.8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 주택도시보증공사 (의정부지방법원 2025타경71193 사건 기준)

1.11. 사용 승인일: 2011년 9월 28일

1.12. 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 의정부시 용현동 소재 의정부용현초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

* 버스 정류장 및 경전철 송산역까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 대체로 양호합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 건물은 북측으로 노폭 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 (2024.11.10. ~ 2029.11.09.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 압류 (포항시, 2024-08-09)

3.2. 등기부채권 총액

* 157,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청액)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한 (정확한 이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 13일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2023년 8월 22일

* 대항력: 없음 (※ 제공된 상세 정보 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 보고서의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어 중대한 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다.)

3.4. 특이사항

* 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 (※ 이는 채권자 HUG의 입장이며, 임차인의 실제 대항력 유무와는 별개로 판단 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

* 의정부용현초등학교가 인근에 위치합니다.

4.2. 상권 특성

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 생활 편의 시설을 이용하기에 양호합니다.

* 주변 지역은 주거 용도 중심이며, 현재까지 확인된 혐오 시설은 없습니다.

4.3. 편의시설 및 교통

* 단지 내 및 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (※ 상세 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인' 존재 여부입니다. 제공된 정보에 '대항력 있음'과 '대항력 없음'이라는 상반된 내용이 있어, 실제 현장 조사 및 등기부, 임대차 계약서 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 만약 임차인이 대항력이 있고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 157,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

5.2. 토지거래계약 허가구역

* 본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다. (2024.11.10. ~ 2029.11.09.)

6. 종합 의견

* 본건은 의정부시 용현동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 2011년에 준공되어 건물 연식도 비교적 최근에 속합니다.

* 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성이라는 중대한 리스크가 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 임차인 관련 정보의 상반된 내용에 대한 명확한 확인 없이는 고가 입찰에 신중해야 합니다.

* 임차인 문제가 명확히 해결되거나 인수 부담이 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 양호한 입지 및 교통 여건

7.2. 비교적 최근 연식의 건물 (2011년 준공)

7.3. 임차인 리스크 해결 시 시세차익 기대 가능

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 17평)의 다세대주택 시세는 평당 약 700만원 ~ 1000만원 수준으로 추정됩니다. (면적 및 건물 연식, 층수 차이 감안 시)

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 1천 3백만원 ~ 1억 6천 6백만원 범위로 예상됩니다.

* 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성 및 157,000,000원의 보증금 인수 위험을 고려할 때, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 임차인 관련 상세 정보와 법적 효력 확인이 선행되어야 합니다.

* 상기 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제시합니다.

* ※ 본 예상 입찰가는 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부가 명확히 해결되었거나, 낙찰자가 해당 위험을 감수할 경우를 상정한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 법률 자문을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.