나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [14] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 외 20개호로서,

외벽 : 석재(화강석) 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루장판 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 근린생활시설(상호명 : 그리다부동산)
기호 (2)-(9) : 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택임.
기호 (10)-(21) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (14)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 상세

* 소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층502호

* 건물명: 디안

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 250,000,000원

* 토지 면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

* 건물 면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* "대림초등학교" 남서측 인근에 소재합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2024-05-23)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 3월 23일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 1,651,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 남재현

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 15일

* 확정일자: 2024년 6월 11일

* 배당신고일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 권리 여부

* 등기부등본 상 소멸 예정인 권리만 확인되며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(보증금, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 상권 분석

* 본 물건이 위치한 대방동 지역은 주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 상권입니다.

* 주변의 아파트 및 다세대 주택 밀집 지역은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 가까운 거리에 "대림초등학교"가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 인근에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 양호합니다.

4.3. 교육 환경

* "대림초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 최종적인 학교 환경위생정화구역 지정 여부는 관할 교육청을 통해 확인이 필요합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 현장 조사 제약

* 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다.

* 이로 인해 내부 설비의 작동 여부, 마감 상태, 인테리어 유무 등은 확인할 수 없었으므로, 입찰 시 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

5.2. 권리관계 특이사항

* 본 사건은 중복병합, 유동화, 공동담보 물건으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황과 상이할 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 확인 사항

* 건축물대장상 용도와 현황이 다를 수 있습니다. 본 물건 502호는 공부상 표제부에 제2종근린생활시설(기타용도)로, 전유부상으로는 5층 502호로 등재되어 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 동작구 대방동 소재 디안 빌딩 5층 502호 다세대주택으로, 더블 역세권(보라매역, 신대방삼거리역)에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주거 밀집 지역 내에 있어 주거 환경이 안정적이며, 인근 초등학교의 존재는 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

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* 더블 역세권 입지: 지하철 7호선 및 신림선 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의 시설 인접으로 인한 높은 주거 만족도.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 하자 없이 안전한 취득이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

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8.1. 시세 분석

* 본 물건의 전용 면적은 23.35㎡ (약 7.06평)입니다.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 (2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 면적당 매매가는 약 92.3만원/㎡ ~ 123.7만원/㎡ 수준입니다.

* 본 물건의 경우, 가장 유사한 크기인 29.25㎡ 물건의 면적당 가격(약 112.8만원/㎡)을 적용하여 보수적으로 추산하면, 23.35㎡ * 112.8만원/㎡ = 약 263,320,000원 (2억 6천 3백 3십 2만원) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 250,000,000원 (2억 5천만원)은 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 현장 조사 불가, 경매 특수성을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰 경쟁이 예상됩니다.

8.2. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가 250,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 직접적인 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.