나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [21] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층703호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [21] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층703호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 7층703호 (대방동,디안) | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 207,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 동작구 대방동 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지는 서울특별시 동작구 대방동 402-22 '디안' 7층 703호이며, 용도는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경120539 (21)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 324,000,000원입니다.

전용면적은 건물 29.31제곱미터 (약 8.87평), 토지 지분은 15.55제곱미터 (약 4.70평)로, 소형 면적의 주거용 부동산입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

1.2. 입지조건 및 환경분석

위치는 '대림초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 있습니다. 특히 지하철 7호선과 신림선이 지나는 보라매역 및 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 우수합니다.

본 물건이 위치한 동작구 대방동 일대는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 현재 동작구는 민선 8기 주요 사업으로 신대방삼거리역-보라매병원-대방역을 잇는 미래 축을 중심으로 도시정비사업이 진행되는 등 재개발/재건축 관련 정비 사업에 대한 기대감이 있는 지역입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 건물의 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물입니다. 외벽은 석재(화강석) 붙임 마감 등으로 마감되었으며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 주거 편의시설이 구비되어 있습니다.

본건(703호)의 이용상태는 공부상 용도와 현황이 일치하는 다세대주택입니다. 다만, 같은 건물 내 다른 일부 호실(기호 2~9)은 공부상 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되어, 해당 건물 전체의 불법 용도 변경에 대한 잠재적 리스크는 인지해야 합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 북측 폭 약 4미터, 남측 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(2024-05-23)에 해당하여, 향후 재정비 사업 진행 시 용적률 등의 혜택을 기대할 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본 사건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 특이사항으로 중복병합사건으로 기재되어 있어, 다수의 채권자가 경매를 신청했거나 여러 채권이 병합된 경우로, 배당 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 경매 입찰 전 권리관계의 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 철저히 분석해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세 권리분석은 제한적임)

3.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서에 따르면 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가했으며, 임대관계 또한 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자를 대상으로 한 명도소송 등의 절차가 필요할 수 있으며, 이와 관련하여 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주요 생활 편의시설

대림초등학교가 인접해 있어 학군이 양호하며, 인근에 성대전통시장이 있어 신선한 식자재 구매 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 보라매공원과 같은 휴식 공간이 가까워 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

주변 환경은 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 도심 주거지역으로, 검색된 정보에 의하면 인근에 특별히 주거 환경에 큰 영향을 미치는 대규모 혐오시설(기피시설)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 소음, 냄새, 인접 건물의 밀집도 등을 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 및 내부 상태 미확인 리스크

점유자 폐문부재로 인해 내부 상태(누수, 인테리어 여부, 파손 상태) 및 설비 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 리모델링 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 용도 현황 불일치 및 중복병합

일부 호실의 근린생활시설의 다세대주택 현황 이용은 건물 전체 관리 및 향후 건축법상 문제 발생 시 리스크가 될 수 있습니다. 또한, 중복병합사건은 배당금 분석을 어렵게 하는 요소이므로, 전문적인 법률 검토가 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울시 동작구 내 역세권(보라매역, 신대방삼거리역) 입지를 갖춘 소형 다세대주택으로, 낮은 감정가(3.24억 원)를 고려할 때 실수요 및 소액 투자 목적 모두에 적합한 물건입니다. 특히 서울시의 적극적인 도시정비사업 추진 지역인 점을 감안하면 장기적으로 지가 상승 및 개발에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인, 중복병합사건으로 인한 권리관계의 복잡성, 그리고 명도 리스크 등은 입찰 전 면밀히 검토하고 입찰가에 반영해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 7호선/신림선 더블 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주거 선호도가 높은 대림초등학교 인근에 위치합니다.

* 개발 호재: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 동작구 도시정비 축과 연계되어 장기적인 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 소액 투자: 3억 원대 초반의 감정가로 서울 역세권 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계