나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [20] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 외 20개호로서,

외벽 : 석재(화강석) 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루장판 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 근린생활시설(상호명 : 그리다부동산)
기호 (2)-(9) : 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택임.
기호 (10)-(21) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22, 디안 7층 702호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 162,000,000원

토지면적: 8.00㎡ (약 2.42평) / 토지 지분: 8.0048㎡ (약 2.42평)

건물면적: 15.09㎡ (약 4.56평) / 건물 지분: 15.09㎡ (약 4.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

건축물 정보:

건물명: 디안

주구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 3월 18일

총층수: 7층

해당층: 7층

구분건물감정평가요항표상 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 외 20개호

이용상태: 기호(1) 근린생활시설(그리다부동산), 기호(2)-(9) 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택, 기호(10)-(21) 다세대주택. 본건 702호는 건축물 표제부상 제2종근린생활시설이나 주거용으로 사용될 가능성이 높습니다.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재합니다.

주위환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 보라매역(지하철 7호선, 신림선) 및 신대방삼거리역(지하철 7호선)이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2024-05-23)

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 김OO (부동산강제경매)

임차인 현황:

임차인: 윤

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-01

확정일자: 2022-08-05

배당신고일자: 2024-11-15

대항력: 없음

비고:

권리 분석 결과:

임차인 윤 는 전입일자(2022-09-01)보다 확정일자(2022-08-05)가 앞서며, 배당 신고를 하였고 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리분석상 해당 사항 없음)

물건명세서 참고사항: 작성일 2025-12-23

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 건물 내 기호(1)로 "그리다부동산"이 위치하며, 아파트, 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주거 밀집 지역: 주변에 다세대주택 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

역세권: 보라매역과 신대방삼거리역이라는 더블 역세권을 갖추고 있어 유동인구 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

상권 특성: 제3종일반주거지역으로, 상업시설과 주거시설이 조화롭게 분포하여 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "대림초등학교"가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 7호선, 신림선 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 대방동 지역은 주거 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖춰진 지역으로 파악됩니다.

주거 환경: 조용한 주택가와 근린 상업 시설이 혼합된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 제반 설비의 작동 여부, 내부 인테리어 상태, 실제 이용 현황 등을 직접 확인할 수 없어, 입찰 시 주의가 필요합니다.

면적 대비 높은 감정가: 본건의 건물 면적은 15.09㎡ (약 4.56평)으로 매우 작은 편이나, 감정가가 1억 6천 2백만원으로 책정되어 면적 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 시세와 큰 차이를 보일 수 있어 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

용도 혼재 가능성: 건축물 현황표상 제2종근린생활시설로 되어 있으나, 주변 유사 건물들의 현황을 볼 때 주거용으로 사용될 가능성이 높습니다. 다만, 공식 용도와 실제 이용 용도 간의 차이에 따른 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있으나, 일반적인 건축 및 토지 이용에는 크게 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 대방동 소재 디안 오피스텔/다세대주택으로, 지하철 7호선 및 신림선의 더블 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변 주거 환경 또한 안정적이며, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리 관계상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 사항은 없습니다.

가장 큰 특징은 15.09㎡의 작은 면적임에도 불구하고 감정가가 1억 6천 2백만원으로 높게 책정되었다는 점입니다. 유사 지역의 시세 분석 결과, 이 면적대의 실거래가는 1천만원 후반에서 2천만원 초반대로 추정되므로, 감정가와 시세 간 큰 괴리가 존재합니다.

현장 내부 확인 불가, 면적 대비 높은 감정가 등은 신중한 접근을 요구하는 요인이지만, 역세권 입지와 권리 관계의 명확성은 매력적인 투자 포인트입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권 입지: 보라매역(7호선, 신림선)과 신대방삼거리역(7호선)을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

우수한 교통망: 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

1인 가구 및 소형 주거 수요: 15.09㎡의 작은 면적은 1인 가구 또는 소형 오피스텔을 찾는 수요층에게 적합합니다.

권리 관계 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리상의 부담이 없습니다.

잠재적 시세 차익: 만약 감정가가 시세보다 현저히 높게 책정된 경우, 시장 가격에 근접한 합리적인 가격으로 낙찰받을 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이 부분은 철저한 현장 조사와 시세 분석이 선행되어야 합니다.)

신축급 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 및 연식의 다세대주택(혹은 소형 주거시설)의 거래가는 면적당 약 110만 원 ~ 130만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 15.09㎡ (약 4.56평)이므로, 이를 기준으로 시세 추정 시 약 1,700만 원 ~ 2,000만 원 범위 내에서 거래 가치가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 개별 면적 기준 추정 시장가: 15.09㎡ * 118.25만 원/㎡ (유사 건물 평균가) = 약 1,785만 원

본건의 감정가는 1억 6천 2백만원으로, 앞서 분석한 시장 가격보다 약 8~9배가량 높은 수준입니다. 따라서, 현재 제시된 감정가로는 투자가치가 낮을 가능성이 높습니다.

만약 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 감정가의 타당성을 확인하되, 시장 가격을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

추정 입찰가 범위: 1,800만 원 ~ 2,200만 원 (감정가 대비 매우 보수적인 접근 권장)

현장 조사 불가, 면적 대비 높은 감정가 등 리스크 요인을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.