나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [19] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층701호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [19] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층701호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 7층701호 (대방동,디안) | 감정가: 117,000,000원 | 최저가: 74,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울 동작구 대방동 소액 투자용 다세대주택 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (19)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 7층701호

용도: 다세대주택 (근린생활시설이었던 호실이 다수 존재하나, 본 건은 다세대주택임)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물 전용면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 김OO의 신청에 의한 경매)

특이사항: 중복병합사건으로 진행 중

1.2. 입지조건 (Location Condition)

서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

교통상황은 매우 양호한 편으로, 노선버스정류장이 인근에 위치하며, "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 환경에 준합니다. 차량 접근성도 무난합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높으며, 향후 개발 잠재력이 있는 지구단위계획구역(2024-05-23)에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석 (Rights Analysis)

본 건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 특이사항으로 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

등기부상 권리는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 것으로 예상되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

주목할 점은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 임대관계 및 내부 이용 현황을 확인할 수 없었다는 점입니다. 따라서 낙찰자는 점유 관계 확인 및 명도 절차에 대한 충분한 대비가 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 점은 명도 저항의 가능성을 높일 수 있는 요인입니다.

1.4. 상권분석 (Commercial Area Analysis)

주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 생활 밀착형 상권입니다. 대방동은 주거 밀집도가 높은 지역으로, 특히 보라매역과 신대방삼거리역을 중심으로 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

본 건이 소형 주택이므로 주로 1인 가구의 임대 수요를 목표로 해야 하며, 역세권의 이점을 활용할 수 있습니다. 상권 활성화 정도는 역세권 주변에 비해 주택가에 가깝지만, 기본적인 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보 (Living Information)

대림초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 주거 편의 시설은 갖추고 있습니다.

인근에 아파트 단지와 주택이 많아 마트, 병원, 은행 등 생활 필수 인프라 접근성은 보통 수준 이상입니다.

지도 서비스 등 주변 시설 검색 결과, 주거지역 및 상업시설 혼재 지역으로 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 최종적인 주변 환경(소음, 채광, 주차 환경 등) 및 미시적인 혐오시설 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

면적 대비 리스크: 건물 전용면적이 10.95㎡ (약 3.31평)로 매우 소형이므로, 임차 수요층이 제한적일 수 있으며, 환금성 측면에서 일반적인 주택에 비해 불리할 수 있습니다.

내부 현황 미확인: 폐문부재로 내부 이용상태 및 설비 작동 여부 확인이 불가능합니다. 이는 내부 수리 및 인테리어 상태에 대한 불확실성을 내포하므로, 예상 수리 비용을 보수적으로 책정해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자를 만날 위험이 존재합니다. 명도 소송 및 강제집행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견 (Overall Opinion)

본 물건은 서울시 동작구의 뛰어난 역세권 입지를 바탕으로 소액으로 투자 가능한 다세대주택입니다. 감정가 1억 1,700만 원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

제3종일반주거지역, 역세권의 장점은 분명하나, 극소형 면적과 내부 현황 미확인, 임대관계 미상이라는 리스크를 안고 있습니다. 따라서 리스크 관리 능력(명도, 내부 수리)이 있는 투자자에게 적합하며, 임대 수익을 목적으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트 (Investment Points)

최고의 입지: 보라매역 및 신대방삼거리역을 이용할 수 있는 서울 핵심 역세권 입지로, 1인 가구 임대 수요가 풍부합니다.

소액 투자 기회: 감정가가 1억 원대로 형성되어 있어, 비교적 적은 자본으로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

안정적인 주거지역: 제3종일반주거지역에 속하며, 주위가 주거 시설 밀집 지역이므로 안정적인 투자가 가능합니다.

지구단위계획구역: 최근 지정된 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계