나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [16] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [16] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 6층601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경120539
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 6층601호 (대방동,디안)
• 감정가: 191,000,000원
• 최저가: 122,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 6층601호 (대방동,디안) | 감정가: 191,000,000원 | 최저가: 122,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539)

1.1. 물건 개요 및 면적

소재지

서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 6층 601호

용도

다세대주택

감정가

191,000,000원

토지면적

9. 47㎡ (약 2.86평)

건물면적 (전용)

17. 85㎡ (약 5.40평) (아파트는 아니므로 분양면적은 별도 표기하지 않습니다.)

매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 기본 정보

사건번호

서울중앙지방법원 2024타경120539 (16)

경매구분

부동산 강제경매

소유자

양OO

채권자

김OO

특이사항

중복병합사건

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, 주거지역으로서는 보통의 제반 주위 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수한 곳입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통 상황

대림초등학교 남서측 인근에 위치하며, 도로 상태가 양호하여 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 대중교통 이용은 매우 무난한 편으로, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선과 신림선이 지나는 "보라매역" 및 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 가까워 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(2024-05-23)으로 지정되어 있습니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률로 개발이 가능한 주거지역으로서, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 경매 진행

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무 변제를 목적으로 하는 경매로, 권리관계 분석 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되는 것이 일반적입니다. (단, 등기부등본 및 매각물건명세서의 최종 확인이 필수적입니다.) 소유자는 양OO이며, 채무자는 정보상 공란이나 강제경매의 특성상 소유자일 가능성이 높습니다. 본건은 중복병합사건으로 진행 중입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보만으로는 임대차 관계가 미상이며, 입찰 참여 시 임차인 여부, 보증금액, 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다. 임차인이 대항력이 있을 경우 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있어 가장 중요한 권리분석 항목입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위는 주거 밀집 지역 내 근린상권이 형성되어 있어, 마트, 병원, 약국, 카페 등의 생활 편의시설이 도보 거리에 모여있을 가능성이 높습니다. 특히 본건 건물 1층은 근린생활시설(부동산)로 이용 중이며, 인근의 기호 (2)~(9)는 공부상 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 이용되는 등 주거와 상업 기능이 혼재된 형태를 보입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

2016년식 철근콘크리트구조 건물로 추정되며 (준공연도 미상), 외벽은 석재(화강석) 마감 등으로 건축 품질은 보통 이상으로 보입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 및 소방 설비 등 주거용 건물로서 기본 설비를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 조사상의 리스크

현장조사 당시 **점유자의 폐문부재**로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 내부 인테리어 상태, 설비의 작동 여부, 누수나 결로 등의 하자를 사전에 파악하기 어렵습니다. 입찰 시 이점을 고려하여 보수 비용 등을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

5.2. 기타 잠재적 리스크

주변 지역 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 변전소, 공동묘지 등)은 식별되지 않았습니다. 하지만 소음, 채광 등 개별 호실 특성과 주차장 협소 문제 등은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 동작구 대방동에 위치한 소형 다세대주택으로, 뛰어난 교통 접근성(보라매역, 신대방삼거리역)과 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 지역으로서의 가치가 높으며, 소액 투자자나 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액 1억 9천만 원을 기준으로 하여, 내부 상태 미확인 리스크와 소형 면적의 한계점을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **더블 역세권 인접:** 보라매역(7호선, 신림선) 및 신대방삼거리역(7호선) 이용이 용이하여 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **안정적인 주거 환경:** 초등학교 인근에 위치하며 주거 밀집지역 내에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. **제3종일반주거지역:** 용도지역 상 잠재적인 개발 가치를 품고 있어 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다.

4. **소액 투자 가능:** 비교적 낮은 감정가로 인해 소액을 통한 서울 주택 시장 진입이 용이합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계