나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [15] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 외 20개호로서,

외벽 : 석재(화강석) 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루장판 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 근린생활시설(상호명 : 그리다부동산)
기호 (2)-(9) : 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택임.
기호 (10)-(21) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (15)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층503호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 제2종근린생활시설 복합)

감정가: 324,000,000원 (삼억 이천사백만원)

토지 면적: 15.55㎡ (약 4.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.31㎡ (약 8.87평) (전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

준공 년도: 2015년 (사용승인일 2016.03.18)

특이사항: 중복병합사건

1.2. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 503호

외벽: 석재(화강석) 붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

바닥: 마루장판 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 이중창호 등임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권용채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김가은 (1차)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-18

확정일자: 2020-04-23

배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김가은 (2차)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-18

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 강제경매 사건이며, 등기부상 채권은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

인근에 "대림초등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 상업 시설 또한 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 마트, 편의점, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

"대림초등학교"가 남서측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

지하철 7호선 보라매역 및 신대방삼거리역, 신림선 보라매역 접근성이 좋아 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

감정평가서상 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 이는 실제 물건의 가치 평가 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 김가은 씨가 총 5억 1천만원의 보증금으로 전입된 내역이 있습니다. 권리분석상 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임대인과의 관계, 보증금 반환 관련 사항 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

본건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 학교 주변 환경 위생 정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 문의해야 합니다. 또한, 중복병합사건으로 진행 중이므로 관련 법적 절차의 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역(보라매역, 신대방삼거리역)과 인접하여 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다.

2015년에 준공된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 감정가는 3억 2천 4백만원입니다. 건물 면적은 약 8.87평이며, 토지 지분은 약 4.71평입니다.

권리분석 결과 인수되는 임차 보증금은 없으나, 현장 내부 확인 불가 및 임대차 관계에 대한 일부 불확실성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 7호선 및 신림선 보라매역, 신대방삼거리역 인접으로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 도심 접근성: 서울 시내 주요 업무 지구로의 이동이 용이하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자 또는 투자 목적의 소형 주택으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 8.85평)의 2018년식 "더클래스" 물건이 3억 3천만원(평당 약 3,728만원)에 거래되었습니다. 본건과 유사한 건축 연도(2015년) 및 면적을 고려할 때, 이를 주요 비교 시세로 참고할 수 있습니다.

9.2. 본건 가치 평가

본건의 감정가는 3억 2천 4백만원으로, 유사 사례 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다. 건물 자체의 연식, 입지 조건 등을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가하고 점유자 관련 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 3억 5천만원에서 3억 6천만원 사이로 제안합니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 내부 상태를 최대한 파악하고, 명도 관련 위험 요소를 신중히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.