나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [15] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [15] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 5층503호 (대방동,디안) | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 207,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경120539 (15)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층503호로, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 3억 2,400만 원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 29.31제곱미터 (약 8.87평), 토지 지분은 15.55제곱미터 (약 4.70평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

특이사항으로는 중복병합사건으로 진행되고 있어 채권 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 생활 분석

1.2. 1. 최고의 입지:

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거용으로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 매우 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재합니다. 특히, "보라매역(지하철 7호선, 신림선)"과 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 모두 이용 가능하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어난 더블 역세권의 혜택을 누릴 수 있습니다.

1.2. 2. 상권 및 주변 환경 (혐오시설 포함):

본 물건은 대체로 등고 평탄한 세장형 토지 위에 건축된 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)입니다. 북측 폭 약 4미터, 남측 폭 약 8미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

주변은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

외부 지도 및 검색을 통해 확인된 바, 인근은 주택가 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며 현재까지 특정한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 3. 생활 정보:

대림초등학교가 인근에 있어 교육 환경 보호 구역 내에 속하며, 젊은 부부나 1~2인 가구가 선호하는 소형 평형 주거지로서의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

1.3. 1. 권리 분석:

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산강제경매 사건이므로 소유권 이전에 하자가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 매각 대상 목적물은 공부상 다세대주택(기호 (10)-(21) 해당)이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다. 특별히 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

채무자가 공란인 점과 중복병합사건인 점을 고려하여, 등기부등본 및 법원 문건을 통해 말소기준권리를 철저히 파악하고 배당요구 현황을 분석해야 합니다.

1.3. 2. 잠재적 리스크:

가장 큰 잠재적 리스크는 현장조사 당시 '점유자의 폐문부재'로 인해 내부를 확인할 수 없었다는 점입니다. 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 확인하지 못했으므로, 낙찰자는 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용 및 기간 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 임대관계가 미상인 바, 임차인의 존재 및 대항력 유무를 사전에 철저히 조사하여 인수할 보증금이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

1.4. 투자 전략 및 종합 의견

1.4. 1. 투자 포인트:

핵심 역세권: 보라매역(7호선, 신림선), 신대방삼거리역(7호선) 도보권의 더블 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 주택 수요: 서울의 1~2인 가구 증가 추세에 따라 전용면적 29.31제곱미터 (약 8.87평)의 소형 주택은 높은 임대 및 매매 수요를 가질 것으로 보입니다.

장기 가치: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 장기적으로 개발 압력이 높아질 수 있는 지역입니다.

1.4. 2. 종합 의견:

본 물건은 우수한 교통 입지와 안정적인 주거 환경을 갖춘 서울 시내 소형 다세대주택으로, 실수요 및 투자 가치가 높은 물건입니다. 감정가 기준 3억 원대 초반으로 서울 내 역세권 소형 주택을 확보할 좋은 기회입니다.

다만, '폐문부재'로 인한 명도 리스크와 중복병합사건에 대한 권리분석 심화가 필수적이므로, 해당 부분을 해결할 수 있는 명도 전략을 수립하여 보수적인 입찰가를 산정해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계