나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [11] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [11] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경120539
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 4층402호 (대방동,디안)
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 160,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 4층402호 (대방동,디안) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (서울중앙지방법원 2024타경120539)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (11)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

건물면적 (전용): 23.35㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자 양OO, 채권자 김OO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 물건 상세 분석 및 입지 평가

입지조건 및 교통상황

본 건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '대림초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다. 주거용으로서의 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성이 양호합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재합니다. 또한, '보라매역(지하철 7호선, 신림선)' 및 '신대방삼거리역(지하철 7호선)'이 가까워 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 상황입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(2024-05-23)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 정비 가능성 측면에서 긍정적입니다. 북측 폭 약 4미터, 남측 폭 약 8미터 도로에 각각 접하고 있어 진출입에 용이합니다.

2. 물건 현황 및 감정 요약

건물 개요 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재(화강석) 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 마루장판 및 타일 마감 등 비교적 양호한 상태로 추정됩니다. 창호는 하이샷시 이중창호가 설치되어 있습니다.

위생/급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의시설은 양호합니다.

감정평가서상 다세대주택(공동주택)으로 이용 중이며, 해당 층 호수는 다세대주택입니다. (단, 건물 내 일부 호실은 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택으로 이용되는 사례가 있는 점은 참고해야 합니다.)

3. 권리 분석 및 특이사항

경매 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자 김OO가 채무자(소유자) 양OO에 대한 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매입니다.

사건 자체는 중복병합사건으로 진행 중입니다. 이는 여러 채권자가 동시에 경매를 신청했거나 경매 진행 중 다른 채권자가 추가로 신청하여 병합된 사건을 의미하며, 권리관계가 복잡하다기보다는 채권 청구액이 많음을 시사합니다.

**주의사항:** 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 여부 등)이 불가합니다. 입찰 참여 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서 등을 통해 모든 권리관계를 확인해야 합니다.

4. 주변 상권 및 생활 정보

상권 및 생활 정보

주거지역 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 인근에 위치한 '대림초등학교'가 가까워 학군 환경이 양호하며, 주변에 단독/다세대 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 주거 인프라는 갖춰져 있습니다.

교통망이 우수하여 인근 보라매역 상권 및 신대방삼거리역 상권을 편리하게 이용할 수 있습니다. 본 경매 물건의 용도가 다세대주택이므로 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

**혐오시설 검색 결과:** 주소지 주변을 검색한 결과, 특별히 대중적으로 알려진 대규모 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰자는 현장 답사를 통해 개인적으로 기피하는 시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

리스크 분석 및 유의 사항

1. **폐문부재 및 내부 확인 불가 리스크:** 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 인테리어 상태, 설비의 작동 여부 등을 알 수 없습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 수리비용 발생 가능성을 내포합니다.

2. **명도 리스크:** 현장조사 시 점유자를 만나지 못하여 임대차 관계가 미상입니다. 현 소유자가 점유 중인지, 임차인이 점유 중인지 확인되지 않으며, 낙찰 시 명도 과정에 시간 및 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3. **중복병합사건:** 권리관계 복잡성보다는 채권 총액이 높을 가능성이 있으며, 배당 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

투자 포인트 및 종합 의견

본 건은 서울 동작구 대방동 소재의 다세대주택으로, 더블 역세권(보라매역, 신대방삼거리역)의 양호한 교통 입지를 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 주거 환경의 가치 및 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적입니다. 감정가 2억 5천만원으로 책정되어 있어 소액 투자자 또는 실거주를 고려하는 분들에게 매력적인 가격대일 수 있습니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인과 임대 관계 미상은 가장 큰 리스크입니다. 입찰 참여자는 철저한 현장 조사와 함께 명도 계획 및 예상 비용을 사전에 수립하여 예상치 못한 손실을 최소화해야 합니다.

**최종 의견:** 우수한 입지와 주거 지역의 안정성을 바탕으로 감정가 대비 경쟁력을 갖춘 금액으로 낙찰 시 실수요 및 투자 모두에 적합할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계