나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [4] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층203호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [4] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층203호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경120539
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 2층203호 (대방동,디안)
• 감정가: 175,000,000원
• 최저가: 112,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 2층203호 (대방동,디안) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경120539 (4)이며, 소재지는 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층 203호입니다.

용도는 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 사용되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 175,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자는 양OO, 채권자는 김OO입니다. 본 사건은 중복병합사건으로 진행 중입니다.

2. 물건 분석

2.1. 면적 정보

본 건물의 전용면적은 20.28제곱미터(약 6.13평)이며, 토지면적은 10.76제곱미터(약 3.26평)입니다.

토지 지분율은 1075.79, 건물 지분율은 2028이며, 제시외 면적은 없습니다.

2.2. 물건의 현황 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내에 소재하며, 외벽은 석재(화강석) 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등으로 파악됩니다.

창호는 하이샷시 이중창호 등이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

감정평가서에 따르면 본 건(2층 203호)은 공부상 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인되어, 용도 불일치에 따른 리스크가 존재합니다.

3. 최고의 입지

3.1. 지리적 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

특히 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)"과 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 가까이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 무난한 교통상황을 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 김OO에 의한 부동산강제경매이며, 중복병합사건으로 진행됩니다.

특이사항으로 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 설비 작동 여부 및 인테리어 상태 등을 확인하지 못했다는 점을 유의해야 합니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(2024-05-23)으로 지정되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받는 주거지역으로, 개발 잠재력이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경 검색 결과, 주거지역 및 역세권에 인접한 입지적 특성상 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 상권 분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 공부상 근린생활시설이나 주위가 주거지역으로 혼재되어 있고, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.

따라서 근린생활시설로서의 상권 가치보다는 주거용으로서의 가치 평가가 중요하며, 실제 현황대로 주거용으로 임대 또는 매매 시 잠재적 수요는 안정적인 주거 지역 특성상 높을 수 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

도보 거리에 대림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 보라매역과 신대방삼거리역이 인근에 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

병원, 마트, 식당 등 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부의 불일치

가장 큰 리스크는 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 사용된다는 점입니다.

이는 불법 용도 변경에 해당할 수 있으며, 관할 구청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있습니다. 낙찰 후 용도 변경 절차를 밟거나, 이행강제금 부과 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 현장조사 및 기타

폐문부재로 인해 내부 상태를 확인할 수 없었던 점은 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

내부 수리 필요성이나 설비의 노후도 등을 파악하기 어려우므로, 보수 비용을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 역세권에 인접한 주거 지역에 위치하며, 소형 평수로서 비교적 저렴한 감정가를 형성하고 있습니다.

다만, 현황과 공부의 용도 불일치(근린생활시설 -> 다세대주택 사용) 리스크가 명확하므로, 이를 해결할 수 있는 방안(예: 양성화, 원상복구, 이행강제금 납부 계획)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

소액 투자로 역세권 주거시설을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

용도 불일치 문제를 해결하여 다세대주택으로 정식 전환하거나, 현 상태를 유지하되 이행강제금을 부담하며 주거용으로 임대하는 방안을 고려할 수 있습니다.

지하철 7호선 및 신림선 이용이 편리하여 직장인 및 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계