나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [13] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 외 20개호로서,

외벽 : 석재(화강석) 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루장판 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 근린생활시설(상호명 : 그리다부동산)
기호 (2)-(9) : 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택임.
기호 (10)-(21) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경120539 (13) 부동산 강제 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (13)

* 소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 12.78㎡ (약 3.87평)

* 건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 특이사항

* 중복병합사건으로 진행 중입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, 인근에 대림초등학교가 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 7호선 및 신림선의 보라매역과 지하철 7호선의 신대방삼거리역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 10월 31일

* 확정일자: 2023년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 있음

3.2. 권리관계

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상)

3.3. 분석

임차인 이 은 대항력이 있으나, 배당신고일자 및 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 및 배당 내역에 대한 최종적인 확인은 필요합니다. 현장 조사를 통해 내부 확인이 불가하였으므로, 설비 작동 여부 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 주변 유사 건물들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '아너스힐3차(393-38)' (2014년식, 54.17㎡): 2026년 7월 15일 67,000만원에 거래됨 (약 123.7만원/㎡)

* '더클래스(375-5)' (2018년식, 29.25㎡): 2026년 7월 10일 33,000만원에 거래됨 (약 112.8만원/㎡)

* '대명빌라2차(393-50)' (2001년식, 72.02㎡): 2026년 7월 10일 66,500만원에 거래됨 (약 92.3만원/㎡)

본건의 전용면적은 24.09㎡ (약 7.29평)으로, 최근 거래된 '더클래스(29.25㎡, 33,000만원)'와 면적 및 연식이 유사한 편입니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 시세는 약 27,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 예상됩니다. 이는 감정가 25,800만원보다 높은 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 분석

본건 건물은 일부 근린생활시설(그리다부동산)과 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 주변 역시 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 상권 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대림초등학교가 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 지하철역이 인근에 있어 생활 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부를 확인할 수 없었으며, 이에 따라 제반 설비의 작동 여부, 내부 인테리어 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 입찰 시 인수 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 중복병합사건

중복병합사건으로 진행됨에 따라 복잡한 권리 관계나 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교가 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 시세차익 실현 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철역과 학교가 인접하여 주거 편의성이 우수합니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 건축 연도 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 실거래가격을 고려하면 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 내부 상태를 직접 확인하지 못하는 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 270,000,000원 을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가를 소폭 상회하지만, 시세와의 격차 및 향후 가치 상승 가능성을 반영한 수준입니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 특별히 문제될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.