나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [8] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [8] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경120539
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층303호 (대방동,디안)
• 감정가: 175,000,000원
• 최저가: 112,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층303호 (대방동,디안) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경120539 (8)이며, 매각물건은 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층303호입니다. 본 물건의 용도는 공부상 근린생활시설이나, 현황은 다세대주택으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 감정가는 175,000,000원입니다. 소유자는 양OO, 채권자는 김OO이며 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 10.76제곱미터(약 3.25평)이며, 건물(전용)면적은 20.28제곱미터(약 6.13평)입니다. 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 주거 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 도심 주거 혼합 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준이나, 인근에 노선버스정류장이 있고 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 트리플 역세권 환경입니다. 차량 진출입도 용이하여 교통 상황은 전반적으로 무난하고 우수한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 건물 정보

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형(길고 좁은 직사각형)이며, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내에 소재하며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다. 특히 제3종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 압력 및 토지 가치 측면에서 잠재력이 높습니다. 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 접근성도 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 대방동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 생활밀착형 상권입니다. 대림초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 보라매역과 신대방삼거리역을 중심으로 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 근처에 마트, 병원, 약국 등의 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 편리하며, 주변 환경에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 구분되어 있으며, 중복병합사건으로 진행되어 일반적인 경매 사건보다 권리 관계가 다소 복잡할 수 있으나, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 소유권 취득 자체에는 문제가 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대 및 점유 관계

가장 주의 깊게 보아야 할 부분은 임대관계 미상과 현장조사 불가입니다. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 설비 작동 여부, 인테리어 여부 등을 확인하지 못했습니다. 임대관계 역시 미상이므로, 낙찰자는 명도 과정에서 미확인 임차인의 존재 또는 주거용으로 불법 개조된 상태에 대한 리스크를 염두에 두고 명도 계획을 철저히 세워야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

* **용도 불일치 리스크 (가장 중요):** 본건은 공부상 '근린생활시설'이나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 '불법 용도변경'에 해당하여, 낙찰자가 추후 시정명령을 받거나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 매입 후 주거용으로 계속 사용하려면 용도변경(가능 여부 및 비용 확인 필수)을 하거나, 근린생활시설로 원상회복을 해야 할 수 있습니다. 이 점이 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 주요 요인이자, 동시에 가장 큰 리스크입니다.

* **점유 관계 불명확:** 폐문부재로 인해 임차인 유무 및 점유 형태를 알 수 없어 명도 난이도가 상승할 수 있습니다. 명도 협상이 길어지거나 법적 절차(인도명령)가 필요할 가능성이 높습니다.

* **중복병합사건:** 사건이 복잡하여 배당 관계 및 절차 진행에 있어 일반 사건보다 시간이 더 소요될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 보라매역 인근의 제3종일반주거지역에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고 미래 가치가 높은 우량한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 중대한 리스크를 안고 있어, 이로 인해 유찰될 가능성이 있으며 저가에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 리스크 관리(특히 용도변경 및 명도)에 대한 명확한 전략을 수립할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

5. 투자 포인트

* **트리플 역세권:** 보라매역(7호선, 신림선), 신대방삼거리역(7호선) 도보 이용 가능. 서울 주요 도심 접근성 최상.

* **제3종일반주거지역:** 비교적 높은 용적률이 적용되는 주거지역으로, 향후 재개발 또는 리모델링 등 개발 잠재력이 우수하여 토지 가치 상승 기대.

* **고수익 가능성:** 용도 변경 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰되어 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 리스크를 상쇄하고 높은 수익률을 확보할 수 있음.

* **소액 투자 및 임대 수익:** 전용면적 20.28제곱미터(약 6.13평)의 소형 평형으로, 현황대로 주거용 임대가 가능할 경우 주변 시세 대비 소액으로 투자하여 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있음(단, 불법 용도 관련 리스크 인지 및 감수 필요).

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계