나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [7] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [7] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층302호 근린생활시설 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층302호 (대방동,디안) | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (7)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지 면적: 13.69 제곱미터 (약 4.14 평)

건물 면적: 25.80 제곱미터 (약 7.80 평)

아파트/다세대 구분이 아니며, 공급면적은 별도 기재되어 있지 않고 전용면적(건물면적)을 기준으로 분석합니다.

1.2. 권리 관계

소유자: 양OO

채권자: 김OO

채무자: (정보 없음)

특이사항: 중복병합사건으로 여러 채권자의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용 또는 상업용으로 무난한 제반 주위 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)"과 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 소재하는 더블 역세권에 근접하여 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.

2.2. 생활정보 및 주변 환경

토지는 대체로 평탄한 세장형이며, 북측 폭 약 4미터, 남측 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 높은 주거 밀도의 환경 속에서 근린생활시설의 입지를 형성하고 있습니다. 현재 조사된 정보에 따르면 주변에 눈에 띄는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 상권분석 및 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 302호에 해당합니다.

외벽은 석재(화강석) 붙임 마감 등이며, 내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

가장 중요한 현황은, 본 물건을 포함한 해당 건물의 호실 이용상태에 있습니다. 기호 (1)은 근린생활시설(부동산)로 이용 중이나, 기호 (2)부터 (9)까지는 공부상 근린생활시설임에도 불구하고 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본 물건 302호 역시 공부상 근린생활시설이나, 현황 용도가 주거용일 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.2. 임대 및 점유 현황

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 확인이 불가했습니다. 이는 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 마찰이나 기간 지연을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 내부 설비 및 인테리어 상태도 미확인이므로, 낙찰 후 수리비 지출 가능성도 고려해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계의 특성

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자 김OO의 신청에 의한 사건입니다. 여기에 중복병합사건이라는 특이사항이 있어, 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 강제경매의 특성상 복잡한 권리 관계를 동반하는 경우가 많으므로, 말소기준권리 이하 모든 권리의 소멸 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 명도 및 점유 리스크

현장조사 시 폐문부재로 인해 점유 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없음을 의미합니다. 또한, 내부 확인 불가로 인해 미상의 유치권이나 법정지상권 관련 리스크는 없으나, 기본적인 명도 리스크는 높다고 판단되므로, 낙찰 후 신속하고 효율적인 명도 계획을 수립해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 불일치 및 법적 제재 리스크

본 물건은 공부상 근린생활시설이나, 인근 호실이 현황 주거용으로 사용되는 사례가 많습니다. 만약 302호 역시 주거용으로 이용되고 있다면, 향후 관할 구청으로부터 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 법적 제재를 받을 수 있습니다. 투자자는 낙찰 후 근린생활시설로의 원상 복구 계획 또는 주택 사용에 따른 리스크 감수 여부를 명확히 결정해야 합니다.

5.2. 내부 상태 불확실성

폐문부재로 인해 내부의 노후도, 누수 여부, 핵심 설비(난방, 승강기 등)의 작동 상태를 확인할 수 없습니다. 감정가에는 반영되지 않은 내부적인 하자나 대규모 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 동작구 대방동의 더블 역세권(보라매역, 신대방삼거리역)에 인접한 제3종일반주거지역 내 근린생활시설이라는 점은 강력한 투자 메리트입니다. 특히 건물 면적이 25.80 제곱미터(약 7.80 평)로 소규모 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

그러나 '공부상 근린생활시설 vs 현황 다세대주택'의 용도 불일치 리스크와 미확인된 점유 관계 및 내부 상태는 입찰가 산정 시 반드시 보수적으로 반영되어야 합니다. 주변 시세와 임대수익률을 분석할 때, 근린생활시설로서의 가치와 주거용으로 전환했을 때의 잠재적 패널티를 동시에 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 및 신림선 보라매역과 신대방삼거리역 인근의 더블 역세권 프리미엄.

희소성 높은 용도지역: 서울 내 주거 밀도가 높은 제3종일반주거지역에 위치하여 안정적인 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있습니다.

용도 변경 잠재력: 만약 주거용으로의 전환이 가능하다면 주변 다세대 주택의 임대수익률을 기대할 수 있으며, 근린생활시설로 활용 시에도 인근 주거 단지의 배후 상권 역할을 할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계