나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [2] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [2] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층201호 근린생활시설 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 2층201호 (대방동,디안) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (2)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층 201호

용도: 근린생활시설 (현황 다세대주택 사용 중)

감정가: 255,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물 전용면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울시 동작구 내에서도 주거 선호도가 높은 제3종일반주거지역에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, "대림초등학교"가 인접한 지역입니다. 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 도심 주거 혼용 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 도보로 이용 가능한 거리에 지하철 7호선 및 신림선 환승역인 "보라매역"과 7호선 "신대방삼거리역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 주위 환경과 교통 상황은 양호한 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 다르며, 특이사항으로 중복병합사건으로 진행되고 있습니다. 이는 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 의미하나, 매각 자체에는 큰 영향이 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '공부상 용도와 현황 용도의 불일치'입니다. 본 건은 건축물대장상 '근린생활시설'로 등록되어 있으나, 현황은 '다세대주택(주거용)'으로 이용 중입니다. 이로 인해 낙찰 시 '불법 용도변경'에 따른 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 주택 수 산정 및 세금(취득세, 양도세 등) 관련하여 일반적인 주택과는 다른 법적 검토가 반드시 필요합니다.

임대관계는 미상이며, 현장 조사 당시 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대차 관계 등을 확인할 수 없었습니다. 입찰자는 사전에 정확한 점유 관계를 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 건은 주거지역 내에 위치한 소규모 상가(근린생활시설)로, 주거 밀집 지역의 기본 생활 상권에 속합니다. 대로변 상권보다는 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 편의시설 및 생활밀착형 상권에 가깝습니다. 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

4.2. 생활 편의 시설

도보 거리에 "대림초등학교"가 있어 교육 환경이 양호하며, "보라매역"과 "신대방삼거리역" 인근에 형성된 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방설비 외에 승강기 설비도 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 대부분 '불법 용도변경'에서 비롯됩니다.

법적 리스크: 근린생활시설을 주택으로 무단 변경하여 사용하고 있어, 관할 구청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있습니다. 낙찰자는 이행강제금 수준 및 용도 변경 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

세금 리스크: 주택이 아닌 상가(근린생활시설)로 취득세가 부과되거나, 주택 수 합산 여부에 따라 양도세 비과세 적용에 어려움이 있을 수 있습니다. 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다.

명도 리스크: 폐문 부재로 임차인 유무 및 대항력 여부가 미상이므로, 명도 과정에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 서울시 내 제3종일반주거지역에 위치한 역세권 소형 물건으로, 토지 이용의 효율성과 교통 접근성이 매우 우수합니다. 감정가가 비교적 소액이어서 투자 진입 장벽이 낮습니다. 그러나, '근린생활시설의 주거용 불법 사용'이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이행강제금 감수 여부와 향후 용도 변경 및 세금 문제를 사전에 철저히 검토한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

입지 우수성: 제3종일반주거지역 내 핵심 위치, 더블 역세권(보라매역, 신대방삼거리역)의 탁월한 대중교통 접근성.

소액 투자 가능: 2.55억원대의 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

현황 주거용: 현재 주거용으로 사용되고 있어, 임대 시 주거 수요를 확보하기 용이할 수 있습니다. (단, 법적 리스크 감수 필요)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계