나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [9] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [9] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층304호 근린생활시설 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층304호 (대방동,디안) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (9)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층304호

용도: 근린생활시설(공부상)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매, 중복병합사건)

감정가: 175,000,000원

소유자/채권자: 양OO / 김OO

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

토지면적: 10.76㎡ (약 3.25평)

건물면적: 20.28㎡ (약 6.13평) - 전용면적

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내

이용상태: 공부상 근린생활시설이나, 현황 다세대주택으로 이용 중 (중요)

설비내역: 위생/급배수/난방/승강기/소방 설비 등 갖춤

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대림초등학교 남서측 인근. 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재 지역으로 주거용 환경은 보통임.

교통상황: 차량 진출입 가능. 인근 노선버스정류장, 보라매역(7호선, 신림선), 신대방삼거리역(7호선) 소재. 교통상황은 무난함.

2. 상세 보고서

2.1. 입지조건 (최고의 입지:)

교통 환경: 더블 역세권의 이점. 지하철 7호선과 신림선이 교차하는 '보라매역'과 '신대방삼거리역'을 모두 이용 가능하여 서울 주요 업무지구(강남, 여의도 등) 접근성이 우수합니다. 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거 환경: "대림초등학교" 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택 등 주거지역이 밀집되어 있습니다. 비교적 조용하고 안정적인 주거 분위기를 형성하고 있으며, 실거주 평점에서도 교통과 주변 편의시설에 대한 만족도가 높게 나타났습니다.

도로 접근성: 북측 약 4m, 남측 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 주차 시설(자주식, 옥내/옥외 총 8대 규모)이 갖춰져 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

학군: "대림초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경 보호 구역 내에 포함됩니다.

개발 호재: 본건은 '도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23)'에 해당합니다. 향후 동작구의 주거 환경 개선 및 도시 정비 사업 등에 따른 잠재적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 평가는 주거 환경이 보통이며, 실거주 후기에서도 혐오시설에 대한 언급 없이 편의시설이 많다는 긍정적인 평가가 주를 이루었습니다. 현재까지 확인된 바, 주거 환경에 큰 영향을 미치는 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 김OO)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 토지와 건물에 대한 소유권 이전에 문제가 없습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 현장조사 시 점유자의 폐문 부재로 내부 확인 및 임대차 관계 확인이 불가능했습니다. 따라서 낙찰자는 점유자(임차인 또는 소유자)에 대한 명도(인도명령 또는 명도소송)를 준비해야 합니다.

특이사항: '중복병합사건'이므로, 여러 채권자가 경매를 신청한 사건으로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 권리 분석 시 말소기준권리 이후의 모든 권리 관계는 소멸되나, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

주의사항: 현장조사 불가로 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 확인하기 어려우므로, 입찰 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

용도 위반 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크는 '공부상 근린생활시설, 현황 다세대주택 이용'입니다. (기호 (2)-(9) 모두 해당) 주거용으로 이용 시 건축법상 용도 위반에 해당하며, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있습니다.

- 이는 임차인의 전입신고, 확정일자 부여에도 영향을 미치며, 은행권의 대출(주택담보대출 등) 실행에 제약이 있을 수 있으므로, 입찰 전 대출 가능 여부 및 이행강제금 액수를 반드시 확인해야 합니다.

소형 평수: 전용면적 약 6.13평의 소형 물건으로, 1인 가구에 적합한 면적입니다. 타겟 수요층이 명확하지만, 면적 대비 감정가와 입찰가를 신중하게 분석해야 합니다.

2.5. 투자 포인트

희소성: 서울 도심, 특히 동작구의 제3종일반주거지역 내 더블 역세권에 위치한 소형 주거 가능(현황) 물건입니다.

감정가 적정성: 감정가 175,000,000원은 토지 지분과 현황 주거용 이용 가치를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 용도 위반 리스크를 감안하더라도, 향후 주거 수요가 높은 지역이므로 시세대비 저가로 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있습니다.

안정적인 임대수요: 보라매역 인근의 직장인 및 인근 대학생 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.6. 종합 의견

본건은 '근린생활시설'이라는 용도상의 리스크를 안고 있으나, 교통 및 생활 인프라가 우수한 서울 동작구의 핵심 입지에 위치한다는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 특히, 현황 '다세대주택'으로 사용되고 있어 주거용 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 입찰자는 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성을 충분히 인지하고, 예상 매매 시세에서 해당 리스크 비용을 공제하여 보수적인 입찰가 산정을 통해 안전 마진을 확보해야 합니다. 낙찰 후 명도 과정과 용도 변경(불가능 시 이행강제금 부담)에 대한 철저한 계획 수립이 필수입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계