나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [6] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [6] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층301호 근린생활시설 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층301호 (대방동,디안) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (6)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층301호

용도: 근린생활시설

감정가: 255,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

특이사항: 중복병합사건 (채무 복잡성 시사)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 동작구 대방동 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 "보라매역(지하철 7호선, 신림선)" 및 "신대방삼거리역(지하철 7호선)"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 역세권에 근접한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 허용하는 주거지역으로 향후 재개발/재건축 추진 시 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 석재(화강석) 붙임 마감이며, 내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

이용 상태 및 현황

공부상 용도는 '근린생활시설'입니다. 다만, 본건 소재 건물 내 다른 호실(기호 2-9)의 경우 공부상 근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 사례가 확인됩니다. 본건(301호)의 실제 이용 상태는 현장조사 당시 폐문부재로 확인이 불가하였으므로, 근린생활시설로 이용될 수도 있으나 주거용으로 이용 중일 가능성도 배제할 수 없습니다.

2. 심층 분석

2.1. 권리분석

경매구분

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자의 채무 불이행으로 채권자가 강제집행을 신청한 물건입니다. 중복병합사건으로 진행되는 점을 볼 때, 채권관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

임대차 관계 및 점유 상태

임대관계는 미상입니다. 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며, 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 추가적인 명도 과정 및 서류 확인이 반드시 필요합니다. 미확인된 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변 상권 및 편의시설

주변은 주택가와 초등학교를 중심으로 생활 편의시설이 잘 갖추어진 환경입니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

치안 및 주거 환경

주변 실거주 리뷰에 따르면, 교통이 좋고 편의점이 가까우며 치안이 양호하다는 평가가 있습니다. 주변 환경이 조용하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

혐오시설 분석

본건 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 투자 가치를 심각하게 저해할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장, 변전소 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주택가로의 양호한 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

용도 불일치 위험

본건의 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 건물의 다른 호실들이 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 점을 볼 때, 본건 역시 주거용으로 이용되고 있을 가능성이 있습니다. 만약 주거용으로 이용된다면, 관할 구청으로부터 용도 위반에 따른 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 매수인은 입찰 전 현황 및 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

현황 미확인 리스크

폐문부재로 내부 상태 및 설비 작동 여부를 확인할 수 없어, 인테리어 상태나 내부 수리 필요 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 리스크

점유자가 미확인 상태이므로, 명도 과정에서 대항력 유무에 관계없이 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 중복병합사건인 만큼 채무 관계 확인에 주의가 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 서울시 동작구 내 7호선 및 신림선 역세권에 근접하여 교통이 우수하고, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 제3종일반주거지역이라는 입지적 장점을 가지고 있어 장기적으로는 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도의 불일치 가능성 및 내부 미확인에 따른 리스크를 면밀히 검토하고 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 및 신림선 (보라매역, 신대방삼거리역) 더블 역세권에 인접한 우수한 교통 환경을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

면적 대비 활용도: 30.16㎡ (약 9.12평)의 면적으로 1인 가구 주거용 또는 소규모 사무실(공부상 용도)로 활용성이 높습니다.

미래 가치: 제3종일반주거지역에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 토지 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

**물건 보고서 작성자:** 경매 컨설턴트

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계