나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [3] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120539 [3] 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층202호 근린생활시설 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경120539 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 2층202호 (대방동,디안) | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120539 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소유자: 양OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건

1.2. 물건 소재 및 면적 정보

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 2층 202호

용도 (공부상): 근린생활시설

감정가: 218,000,000원

토지면적 (대지권): 13.69㎡ (약 4.14평)

건물면적 (전용): 25.80㎡ (약 7.80평)

제시외면적: 없음

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 도심 주거 혼용 지역입니다. 주거용으로서의 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황 및 생활정보:

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 특히 지하철 7호선 및 신림선의 "보라매역", 7호선의 "신대방삼거리역"이 인근에 위치하고 있어 더블 역세권에 준하는 양호한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

토지이용계획:

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 등에서 상대적으로 유리하며, 최근 (2024-05-23) 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 개발 또는 규제 변화의 가능성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

혐오시설 정보:

제공된 감정평가서 요약 내용 상으로는 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

2.2. 권리 분석

경매의 종류:

본 사건은 부동산강제경매 사건이며, 중복병합사건으로 진행되고 있어 채권 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 토지 또는 건물에만 문제가 발생하는 리스크는 적습니다.

임대 및 점유 관계:

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 점유 현황 확인이 불가했습니다. 이는 명도(인도) 과정에 불확실성을 가중시킬 수 있는 핵심 리스크로, 낙찰 후 명도 진행 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

2.3. 상권 분석 및 이용 현황

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물 내 2층에 위치합니다. 외벽은 석재(화강석) 붙임 마감 등으로 비교적 준수한 마감 상태를 보이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

이용상태 (공부/현황 차이):

본건 (202호)은 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 중대한 이용 상태의 차이로, 아래 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도 불일치 리스크:

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 '근린생활시설'이나 현황이 '다세대주택'으로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 불법 용도 변경에 해당할 수 있으며, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 낙찰 후 주거용으로 계속 사용할 경우 이행강제금의 부담 가능성을 염두에 두거나, 합법적인 용도 (근린생활시설)로 원상 복구하는 비용을 고려해야 합니다.

점유자 미확인 리스크:

현장조사 시 폐문부재로 인해 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 매수인은 매각대금 납부 후 별도의 명도 소송 또는 인도 명령 절차를 통해 점유를 회복해야 할 가능성이 높습니다. 입찰 전 관할 법원 자료 등을 통해 임차인 현황을 면밀히 재분석해야 합니다.

내부 상태 미확인:

내부 이용 상태, 인테리어 여부, 설비의 정상 작동 여부 등을 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 동작구 대방동의 더블 역세권 인접 지역에 위치하여 입지적 장점이 매우 우수하며, 제3종일반주거지역이라는 점에서 향후 주거 및 자산 가치 상승 여력이 충분합니다. 그러나 '근린생활시설'과 '현황 다세대주택' 간의 용도 불일치라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이행강제금의 수준, 또는 용도 복구 비용을 정확히 산정하여 이를 감안한 보수적인 입찰가 책정이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 우수한 교통 환경: 보라매역(7호선, 신림선) 및 신대방삼거리역(7호선) 접근성으로 인한 높은 주거 수요가 확보되어 있습니다.

2. 높은 주거 선호 지역: 동작구 대방동은 서울 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 주거용 목적의 투자 시 높은 임대 수익률 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 용도 변경 가능성 고려: 현재의 현황 (다세대주택) 이용을 유지할 경우 발생할 수 있는 이행강제금 리스크를 정확히 분석하고, 이 비용을 낙찰가에 반영하여 실질적인 투자 수익률을 확보해야 합니다. 이는 동시에 타 입찰자에게는 진입 장벽으로 작용할 수 있으므로, 정확한 분석을 통해 경쟁 우위를 점할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계